L'acquisto di un condominio in Thailandia è un'opzione interessante per molti cittadini stranieri a causa del fatto che la legge sulla proprietà thailandese e il Codice fondiario vietano a qualsiasi straniero di detenere la proprietà di un terreno nel Regno. Tuttavia, siete legalmente autorizzati ad acquistare un'unità condominiale, in quanto ci sono meno restrizioni legate alla nazionalità nell'ambito del Condominio che regola la proprietà di questo tipo di immobili.
È una pratica comune per alcuni cittadini stranieri utilizzare questa opportunità per essere in grado di possedere immobili in Thailandia, e molti acquirenti di condomini utilizzano le loro unità sia per scopi di residenza che di investimento all'interno del settore privato.
Presso Juslaws & Consult's, il nostro dipartimento aziendale e immobiliare è sempre pronto ad assistervi con tutte le vostre preoccupazioni relative alla proprietà e alle questioni di acquisizione di immobili.
Un edificio condominiale, chiamato colloquialmente "condominio", è un tipo di immobile suddiviso in più unità. Ciascuna di queste unità ha un proprietario separato, ma le aree comuni dell'edificio sono di proprietà comune dei residenti. I condomini residenziali sono spesso costruiti come edifici di appartamenti, ma a differenza degli appartamenti che sono affittati agli inquilini, le unità condominiali sono possedute a titolo personale.
Inoltre, le aree comuni di un edificio condominiale sono di proprietà collettiva dei proprietari delle singole unità. Queste aree comuni comprendono passaggi, corridoi, palestre, piscine, lavanderie, ecc. Sono compresi anche i servizi e le strutture pubbliche, come gli ascensori, l'impianto idrico e l'impianto elettrico. Le aree comuni non possono essere di proprietà individuale, ma devono essere condivise. Le aree comuni, i servizi e le utenze sono gestiti collettivamente da tutti i proprietari delle singole unità attraverso un'associazione di gestione denominata "persona giuridica del condominio".
Un condominio e un complesso di appartamenti differiscono solo dal punto di vista legale. Non c'è modo di distinguere tra un appartamento e un'unità condominiale semplicemente visitando l'edificio e osservandolo. Tecnicamente, un condominio è un insieme di aree comuni e di singole unità residenziali, oltre al terreno su cui è costruito l'edificio. I condomini hanno regole, restrizioni, condizioni e patti che determinano il modo in cui i singoli proprietari di unità abitative devono condividere l'edificio condominiale; sono regolati principalmente attraverso contratti di locazione, regolamenti interni e le disposizioni della legge sul condominio. Di solito, le unità condominiali non possono essere utilizzate come sedi di attività commerciali o aziendali senza la previa autorizzazione della persona giuridica del condominio. Inoltre, se intendete vivere nella vostra unità con il vostro animale domestico, vi consigliamo di controllare due volte il regolamento: molti condomini in Thailandia hanno rigide norme che vietano l'accesso agli animali domestici.
In base alla legge sulla proprietà della Thailandia, esistono due tipi di edifici residenziali: i condomini registrati ai sensi della legge sul condominio, che richiedono una licenza condominiale e sono gestiti da una persona giuridica del condominio, e i condomini non registrati ai sensi della legge sul condominio.
Solo un condominio registrato ai sensi delle leggi pertinenti presso il Dipartimento del Territorio offre la piena proprietà individuale con un titolo di proprietà rilasciato dal governo (Condominium Unit Title Deed). Ad esempio, la legge sul condominio specifica le procedure e i requisiti per l'autorizzazione di un condominio di più unità. La legge sul condominio è stata modificata più volte dalla sua prima proclamazione, quindi è importante essere al corrente degli ultimi aggiornamenti.
Non ci sono restrizioni legate alla nazionalità per gli stranieri che desiderano diventare proprietari di un condominio in Thailandia. Tutti gli stranieri che possono entrare legalmente in Thailandia (non ci sono requisiti di classe di visto) possono acquistare e possedere un'unità condominiale, a condizione che si qualifichino per la proprietà ai sensi della Sezione 19 della Legge sui Condomini. La sezione 19 stabilisce che gli stranieri, così come le persone giuridiche considerate dalla legge come stranieri, possono detenere la proprietà di un'unità condominiale se soddisfano i seguenti requisiti / criteri legali:
Se uno straniero ha i requisiti personali per la proprietà, può acquistare un'unità condominiale a proprio nome solo se tale unità condominiale può essere venduta nell'ambito della quota straniera. Ciò significa che all'interno di un edificio condominiale non più del 49% di tutte le unità può essere venduto a stranieri - almeno il 51% dell'edificio condominiale deve essere di proprietà di cittadini thailandesi.
Tra l'aprile 1999 e l'aprile 2004, nel tentativo di ridurre il numero di nuovi condomini vuoti messi in vendita, gli stranieri potevano, come misura temporanea e sotto certe restrizioni, possedere tutte le unità di alcuni edifici condominiali.
Da allora, la quota straniera è stata riportata al 49% dell'area totale senza alcuna eccezione. Pertanto, uno straniero può ora avere la piena proprietà di un'unità condominiale solo in una proporzione non superiore al 49 % della superficie totale di tutte le unità di quell'edificio condominiale (stimata per il periodo di presentazione della domanda).
Quando si acquista un'unità condominiale già costruita, il venditore deve fornire una lettera di garanzia rilasciata dalla persona giuridica del condominio per confermare che l'unità condominiale rientra nella quota di proprietà immobiliare del 49 %. Ciò non vale per i condomini ancora in costruzione: in questo caso, la persona giuridica del condominio può essere costituita solo dopo il completamento della costruzione; solo allora si può richiedere una lettera di garanzia. Ciò significa che durante la costruzione, il venditore o i costruttori non sono obbligati a rilasciare tale lettera. Una Persona Giuridica Condominiale è considerata un cittadino thailandese e sarà vincolata dalle leggi thailandesi che regolano l'emissione di atti di proprietà fondiaria, la gestione del controllo edilizio e altre questioni legate al settore immobiliare.
Un modulo per le operazioni in valuta estera (modulo FET), noto in precedenza come "Thor. Thor. 3", è necessario per registrare la proprietà presso il Dipartimento del Territorio. In base alle norme bancarie del BOI, un istituto finanziario thailandese autorizzato che si occupa della conversione di valuta estera (per un importo superiore a 50.000 dollari USA, o l'equivalente in altre valute) deve preparare un modulo di transazione in valuta estera; successivamente, la transazione deve essere segnalata alla Banca di Thailandia.
Una copia originale del modulo FET con il nome dello straniero che acquista un'unità condominiale, sia come destinatario di valuta estera che come mittente di valuta estera, è necessaria per registrare la proprietà presso il Dipartimento del Territorio; è considerata una prova della conformità del cittadino straniero alla Sezione 19 della Legge sui Condomini.
Quando gli importi in valuta estera convertiti sono inferiori a 50.000 USD, la banca non è obbligata a preparare un modulo FET. In questo caso, l'acquirente straniero può richiedere una lettera di conferma per il trasferimento di valuta estera e convertirla in valuta thailandese (THB) attraverso la banca. Questa lettera di conferma può essere utilizzata anche per la registrazione presso il Dipartimento del Territorio, poiché conterrà le stesse informazioni riportate nel modulo FET.
Il Contratto di compravendita per un'unità condominiale specifica in dettaglio le responsabilità del venditore e dell'acquirente, copre i piani di pagamento concordati, il prezzo di acquisto dell'unità condominiale, la data di trasferimento, i tempi di sviluppo del progetto, le responsabilità per le spese di trasferimento e le tasse, le garanzie e le questioni relative alla due diligence.
Un Contratto di compravendita standard deve essere conforme alla Legge sulla protezione dei consumatori e alla Legge sui condomini, oltre che ad altre leggi correlate. Il trasferimento di proprietà avviene presso una filiale dell'Ufficio del Territorio locale e al momento del trasferimento deve essere firmato un Contratto di compravendita ufficiale (in lingua thailandese); le parti devono inoltre pagare le spese di legge, le tasse e i costi di trasferimento.
Il processo di trasferimento di un'unità condominiale in Thailandia comporta varie tasse, imposte e spese, tra cui le tasse di trasferimento (tasse di registrazione della proprietà), la ritenuta d'acconto, l'imposta di bollo e (se applicabile) una specifica tassa commerciale. L'importo di tali tasse deve essere attentamente considerato durante il processo di acquisto dell'unità condominiale. Le modalità di suddivisione di questi costi tra il venditore e l'acquirente vengono negoziate durante la preparazione del Contratto di compravendita e richiedono l'approvazione di entrambe le parti.
Quando si acquista un'unità in un progetto condominiale in costruzione, il venditore (di solito, lo sviluppatore del progetto condominiale) può consegnare all'acquirente solo fino alla metà delle tasse di registrazione della proprietà a causa delle leggi sulla protezione dei consumatori. L'imposta sulla terra e sulla casa non si applica ai condomini e si deve pagare solo una tassa di manutenzione relativamente bassa. Nel caso di unità condominiali residenziali, è stata approvata l'introduzione di un'imposta generale annuale sulla proprietà. Queste tasse ammonteranno allo 0,1% del valore stimato dell'unità condominiale.
Dopo la registrazione della proprietà, il nuovo proprietario riceverà un atto di proprietà per la sua unità condominiale. Ogni unità abitativa che fa parte dell'edificio condominiale ha un titolo di proprietà che appartiene al legittimo proprietario e viene rilasciato dal Dipartimento del Territorio.
Nell'atto di proprietà devono essere inclusi i seguenti elementi:
Il venditore deve fornire una lettera che garantisca che il condominio rispetta la quota di proprietà straniera del 49% e che non ci sono spese di manutenzione in sospeso per l'unità (nel caso in cui si acquisti un'unità condominiale esistente). Altri documenti richiesti durante il trasferimento della proprietà sono:
L'acquisto di un'unità condominiale può sembrare facile, poiché la legge sul condominio consente agli stranieri di possedere unità condominiali in Thailandia. Tuttavia, la transazione stessa deve essere supervisionata da un avvocato che abbia familiarità con l'intero processo e che sia in grado di chiudere con cura la transazione; in caso contrario, potreste incorrere in vari problemi con la vostra unità condominiale, come ad esempio problemi imprevisti legati alla proprietà del terreno in cui il condominio è costruito o il superamento della quota del 49% di proprietà straniera del condominio.
Se avete bisogno di assistenza per l'acquisto, non esitate a contattare Juslaws & Consult presso i nostri uffici di Bangkok o Phuket.
