Un complicato sistema di norme, leggi e regolamenti regola la proprietà immobiliare, le transazioni e l'uso del suolo nel Regno di Thailandia. Non esistono regolamenti o leggi codificate o unificate che regolino tali questioni e non esiste ancora un registro centralizzato per le proprietà immobiliari che fornisca istantaneamente i dati necessari sulle proprietà non registrate e registrate, sui proprietari registrati e sulle transazioni. Inoltre, i problemi legati alla sovrapposizione dei titoli, alle doppie intestazioni, alle doppie vendite di terreni, alla proliferazione di titoli falsi, all'invasione, alla vendita di progetti di condominio e di suddivisione immobiliare non registrati da parte di sviluppatori non etici e ai conflitti legati all'uso dei terreni con le normative, come l'attuale zonizzazione, tra gli altri, continuano ad affliggere il settore immobiliare e i suoi stakeholder.
Pertanto, il mondo immobiliare tailandese è un territorio scoraggiante. Un'indagine di due diligence su un terreno target per l'investimento, l'acquisizione o la locazione è indubbiamente necessaria per evitare i rischi significativi menzionati e garantire che l'individuo che prende tutte le decisioni possa essere sicuro della sua persistenza. Juslaws & Consult è dotata di periti immobiliari, avvocati immobiliari, consulenti commerciali immobiliari, contabili e altri professionisti del settore immobiliare che forniranno le informazioni chiave necessarie e soluzioni immobiliari integrate per affrontare i rischi principali associati all'impegno di un cliente ad acquisire o investire in un determinato immobile.
Alcuni dei problemi generali che i cessionari o gli acquirenti di beni immobili devono affrontare sono le restrizioni sull'uso del terreno, i problemi di sfratto e le restrizioni sui permessi di costruzione.
Se una persona ha intenzione di acquistare un bene immobile in Thailandia, dovrebbe eseguire una due diligence adeguata prima di finalizzare l'acquisto per garantire la legittimità del proprietario legale e che il proprietario dell'immobile possa vendere legittimamente la proprietà. Dovrebbero inoltre controllare eventuali pignoramenti o gravami legali.
È consigliabile rivolgersi a un professionista del settore immobiliare che abbia una solida preparazione legale e che sia in grado di condurre legalmente la due diligence immobiliare prendendo in considerazione i documenti fondiari pertinenti, come ad esempio l'atto di proprietà del terreno. Inoltre, il professionista immobiliare deve condurre una ricerca approfondita sul titolo di proprietà presso l'Ufficio del Territorio del luogo in cui si trova il terreno e valutare tutte le licenze edilizie.
Inoltre, è necessario assicurarsi di ricevere un rapporto di due diligence completo, che includa i seguenti dettagli materiali:
Stato del titolo e documenti fondiari
Lalegge thailandese stabilisce che i documenti fondiari partono dall'avviso di possesso per arrivare all'atto di proprietà del terreno, che si trova al livello più alto della gerarchia e rappresenta il diritto di proprietà completo.
Pertanto, è essenziale conoscere il livello gerarchico del titolo e il contesto e la storia dei documenti fondiari, nonché sapere se sono stati emessi correttamente, se sono prove di un livello gerarchico inferiore o se sono stati aggiornati da altri documenti fondiari.
Dettagli del terreno
Questa sezione del rapporto dovrebbe specificare i dettagli del terreno, una visualizzazione del terreno circostante e una mappa in miniatura.
Cronologia della proprietà
Questa sezione del rapporto di due diligence immobiliare deve confermare la storia della proprietà del terreno. È essenziale verificare in quale momento il documento di proprietà originale è stato considerato un documento di livello inferiore anziché un atto di proprietà. Inoltre, è necessario verificare che l'atto di proprietà sia stato emesso legalmente.
Pignoramenti e gravami legali
La legge thailandese richiede che le servitù, le ipoteche, le servitù e qualsiasi altro gravame legale sui beni immobili siano registrati presso l'Ufficio del Territorio in cui si trova il terreno per essere validi.
Locazioni e altri diritti registrati sulla proprietà
Secondola legge thailandese, il contratto di locazione di beni immobili di durata superiore a tre anni deve essere registrato presso l'Ufficio del Territorio della zona. Se il contratto di locazione è valido per meno di tre anni, non è necessario registrarlo ma deve comunque essere scritto. Questa sezione chiarirà se il terreno è affittato a un'altra persona per più di tre anni o se esistono altri diritti di locazione, come il diritto di beneficio, di usufrutto o di abitazione. Questo chiarimento servirà a stabilire l'entità del diritto dell'acquirente a utilizzare la proprietà. Il trasferimento della proprietà non risolve un contratto di locazione di un bene immobile. La persona che riceve il trasferimento ottiene i diritti ed è responsabile dei doveri che il cedente ha nei confronti del locatario.
Regolamenti di controllo edilizio, zonizzazione e regolamenti ambientali
Lalegge sull'urbanistica regola l'uso del suolo per scopi industriali, residenziali, ambientali, agricoli e di protezione culturale in Thailandia. Inoltre, tutti gli edifici costruiti devono essere conformi alle norme, alle notifiche e ai regolamenti previsti dalle leggi che regolano il controllo edilizio e da altre leggi pertinenti. Questa sezione ha lo scopo di chiarire l'attuale zonizzazione, i regolamenti ambientali e il controllo edilizio che riguardano la costruzione di edifici e l'uso del terreno, in modo che l'acquirente del terreno possa capire se il terreno può essere edificato. In sostanza, questa sezione del rapporto verificherà se la costruzione dell'edificio sulla proprietà ha ottenuto un permesso di costruzione valido, nonché tutti gli altri permessi necessari per la considerazione dell'acquirente.
Contenzioso
È necessario eseguire un'adeguata ricerca del contenzioso per valutare l'eventuale presenza di cause contro il proprietario del terreno, che potrebbero avere un impatto sulla proprietà del proprietario.
Prezzo ufficiale di stima
Èessenziale che ogni acquirente di terreni conosca il prezzo ufficiale di stima. Questo è particolarmente importante quando l'Ufficio del Territorio registra il trasferimento della proprietà, perché l'autorità governativa conferma il prezzo ufficiale stimato. Il prezzo di stima ufficiale determinato dai funzionari governativi è incluso nel calcolo della tassa di trasferimento che l'Ufficio fondiario richiede per la registrazione del trasferimento di proprietà. Il prezzo di stima ufficiale è spesso inferiore al prezzo di vendita effettivo e al prezzo di mercato.
Accesso
In genere, una proprietà deve garantire al proprietario l'accesso a una strada pubblica, sia attraverso un accesso direttamente adiacente sia attraverso un'altra proprietà. Se un proprietario terriero può accedere a una strada pubblica solo attraverso un'altra proprietà, la servitù deve essere registrata sul terreno della persona che concede il diritto di accedere al terreno di destinazione.
Sopralluogo in loco
Oltre ai requisiti e alle informazioni sopra citati, inclusi in un rapporto di due diligence, si consiglia di eseguire un sopralluogo in loco insieme a un professionista della proprietà. Lo scopo di un sopralluogo è quello di assicurarsi che l'immobile sia lo stesso che si intende acquistare, di osservare la posizione del terreno e di verificare che il terreno osservato sia lo stesso che appare nei documenti catastali.
I servizi di due diligence immobiliare o di verifica del titolo e di indagine di Juslaws & Consult comprendono:
⦁ Indagine sull'autenticità, la validità e lo stato attuale del titolo di proprietà, della dichiarazione fiscale o di altri atti di proprietà che coprono l'immobile in oggetto, compreso il diritto del proprietario registrato di trasferire o trasmettere l'immobile
⦁ Verifica di sovrapposizioni o doppie titolazioni con le agenzie governative competenti
⦁ Indagine su vincoli e gravami registrati,
⦁ Indagine su eventuali rivendicazioni, reclami, cause o procedimenti in corso che coinvolgono la proprietà in questione presso gli enti amministrativi locali, i tribunali e le corti d'appello, e le agenzie responsabili delle funzioni di titolazione dei terreni
⦁ Indagine sull'esatta ubicazione, sul proprietario registrato e sull'effettivo possessore/i della proprietà target, comprese le rivendicazioni di proprietà, possesso e altri diritti reali sulla stessa
⦁ Indagine sulla natura, classificazione legale e l'uso effettivo del terreno della proprietà target, compresa l'attuale classificazione urbanistica e l'uso/i autorizzato/i dello stesso e qualsiasi proposta di riclassificazione urbanistica dello stesso
⦁ Indagine sulle restrizioni legali e di uso del terreno sull'uso che il cliente intende fare della proprietà target, comprese le servitù e gli arretramenti
⦁ Indagine sulla copertura della proprietà oggetto di studio nell'ambito della riforma agraria o di altri programmi sociali del governo
⦁ Indagine su debiti e/o oneri fiscali sulla proprietà oggetto di studio
⦁ Verifica del rischio geologico con l'agenzia governativa competente
⦁ Indagine sul fatto che la proprietà sia un bene ordinario o un bene capitale del proprietario registrato
⦁ Indagine sul proprietario registrato, come ad esempio l'indirizzo attuale e il nome del proprietario. come l'indirizzo attuale e gli eredi (se deceduti) o lo stato di registrazione attuale e gli attuali funzionari/amministratori/azionisti (se persone giuridiche)
⦁ Indagine su altri rischi connessi all'acquisizione della proprietà target, come ad esempio questioni relative a espropri minacciati o proposti o aste pubbliche della stessa
⦁ Indagine sulla conformità del proprietario dell'immobile o dello sviluppatore del progetto alle norme edilizie, zonizzazione e altri regolamenti e restrizioni sull'uso e lo sviluppo del territorio
⦁ Verifica dei permessi, delle licenze e delle approvazioni rilasciate in relazione alla costruzione, allo sviluppo e/o alla gestione dell'immobile target
