Il processo di acquisto di una villa (o di una casa indipendente) in Thailandia può consistere in diverse transazioni. Poiché le case sono considerate strutture basate sul terreno e la legge sulla proprietà stabilisce che gli stranieri non sono autorizzati a possedere terreni, in genere gli acquirenti possono stipulare un contratto di locazione del terreno - ed è qui che avrete bisogno di Juslaws & Consult. La villa stessa può essere trasferita separatamente dal terreno su cui è costruita, dal momento che in Thailandia il terreno e la casa possono avere proprietari diversi; ciò avviene normalmente tramite la stipula di un contratto di locazione a lungo termine. Il trasferimento di proprietà della villa deve essere registrato presso il Dipartimento del Territorio o l'Ufficio Provinciale del Territorio, a seconda dell'ubicazione del terreno e della villa in questione. Inoltre, è possibile assicurarsi la proprietà attraverso il diritto di usufrutto ai sensi delle sezioni 1417 - 1428 del Codice civile e commerciale della Thailandia.
Le ville tendono a essere lussuose, costose e talvolta si trovano solo in specifici complessi recintati. Le ville all'interno di tali complessi hanno spesso un tema simile. L'acquisto di una villa è molto interessante, in quanto questo tipo di proprietà offre la possibilità di possedere una casa veramente esclusiva all'interno di un complesso protetto, e alcune offrono anche eccellenti servizi all'interno dell'area. Gli sviluppatori di progetti di ville devono attenersi a specifiche linee guida delineate nelle loro licenze edilizie, per garantire la coerenza all'interno della comunità. Di conseguenza, le ville all'interno di tali progetti beneficiano solitamente di servizi professionali di gestione della proprietà. Questi servizi, che comprendono le attività di manutenzione come il giardinaggio, l'elettricità, i sistemi idrici e lo smaltimento dei rifiuti, sono in genere coperti dalle spese di manutenzione mensili. Questo accordo riduce notevolmente le responsabilità dei singoli proprietari.
Il processo di acquisto di una villa in Thailandia si divide in due atti giuridici distinti: un contratto di affitto del terreno e una vendita-acquisto della villa. Il contratto di affitto del terreno viene stipulato per un periodo di 30 anni e registrato presso l'Ufficio del Territorio locale. Per l'acquisto della villa come struttura a sé stante viene stipulato un contratto di compravendita separato. Questo contratto sarà poi allegato all'atto di proprietà del terreno conservato presso l'ufficio fondiario. Tuttavia, a seconda della zona di acquisto, questo non è sempre il caso. L'altra transazione che può essere stipulata è un contratto di locazione del terreno stipulato per un periodo massimo di 30 anni con lo sviluppatore; successivamente, la licenza edilizia individuale per la villa stessa sarà trasferita all'acquirente dallo sviluppatore. In questo processo, il titolare del permesso è tenuto a presentare una notifica legale al dipartimento fondiario, accompagnata da un avviso di 30 giorni emesso dall'Ufficio fondiario per il trasferimento della proprietà. Durante questo periodo, il costruttore o il venditore deve presentare all'ufficio fondiario il permesso di costruzione o di edificazione, il documento Tor Ror 900 e il libretto di casa. Allo scadere del periodo di 30 giorni, la proprietà della casa viene trasferita all'acquirente e il contratto di locazione viene ufficialmente registrato in questo momento.
Fase 1: Trovare una proprietà in Thailandia
Il mercato immobiliare in Thailandia è cresciuto in modo sostanziale negli ultimi dieci anni, poiché la proprietà straniera ha continuato ad aumentare. Se avete intenzione di acquistare una proprietà in Thailandia, dovreste fare attenzione a quanto segue:
- Ogni volta che acquistate una proprietà in Thailandia, dovrete avvalervi dei servizi di un avvocato e di un agente immobiliare. Essi possono aiutare a proteggere i vostri interessi nell'acquisto di un immobile.
- La ricerca è essenziale.
Prima di iniziare la ricerca di un immobile, familiarizzate con le leggi e i regolamenti.
Fase 2: Creazione della società thailandese
Questafase è un po' superata nel mercato più recente, ma poiché solo un persson o un'entità thailandese può possedere un terreno, alcune persone trovano ancora utile intraprendere l'acquisto di una proprietà in questo modo. Per aiutarvi a prendere una decisione, consultate sempre un avvocato immobiliare thailandese prima di scegliere qualsiasi opzione.
Esistono diverse entità commerciali che possono essere proprietarie di immobili in Thailandia, ad esempio una società a responsabilità limitata thailandese. Se decidete di costituire una società thailandese, è meglio sapere con certezza quale tipo di società intendete registrare. Se decidete di scegliere questa opzione per l'acquisto di proprietà in Thailandia, dovrete eseguire pratiche commerciali legittime, poiché la società deve rimanere attiva. Sarete inoltre soggetti all'imposta sulle attività commerciali secondo la legge thailandese.
Fase 3: Acquisto di una villa in Thailandia
Una volta registrata la società a responsabilità limitata thailandese, si dovranno intraprendere altre azioni, tra cui la consultazione di un avvocato immobiliare. Questo avvocato completerà la ricerca del titolo di proprietà prima di firmare qualsiasi contratto. Questa fase è estremamente importante perché l'acquirente deve essere certo che la persona che vende l'immobile sia il suo legittimo proprietario e abbia quindi il diritto di venderlo. In passato, il settore immobiliare thailandese è stato oggetto di frodi ai danni degli stranieri. Esistono diversi tipi di atto di proprietà in Thailandia:
- L'atto di proprietà con diritto di successione è generalmente sconsigliato perché non è stato comprovato dal Dipartimento del Territorio; l'unica prova è rappresentata dal pagamento delle tasse all'Ufficio Amministrativo Locale.
- Certificato Nor Sor 3 Standard, se il titolo non è stato ancora misurato dal Dipartimento del Territorio, quindi non esistono confini precisi per il terreno.
- Certificato Nor Sor 3 Gor - il terreno può essere ipotecato, trasferito o venduto allo stesso modo di un terreno con un atto di proprietà libera. Questo è il terreno in attesa dell'atto di proprietà completo.
- Atto di proprietà libera che conferisce al titolare i pieni diritti sul terreno in questione.
Se state pensando di acquistare progetti in fase di pre-costruzione, è consigliabile rivolgersi a un consulente legale. Inoltre, avrete bisogno di una guida sulle tasse di proprietà della Thailandia e sulle spese di trasferimento associate all'acquisto della villa. L'utilizzo di un calcolatore di trasferimento di proprietà che tenga conto delle conversioni in valuta estera può fornire un'idea dei costi potenziali. Per informazioni più dettagliate sulle normative in materia di proprietà straniera e sul processo di acquisto di proprietà in Thailandia, vi invitiamo a contattarci. Il nostro team è in grado di fornire le ultime informazioni e indicazioni sul mercato immobiliare tailandese.
Il trasferimento della proprietà di una villa viene effettuato presso l'ufficio fondiario, dove è essenziale notare che alcune leggi, come il Codice fondiario e la Legge sui condomini, sono state sostituite da una legislazione più recente. Nonostante questi cambiamenti, l'unica autorità governativa in Thailandia autorizzata a supervisionare questo processo amministrativo rimane l'ufficio fondiario.
Quando si acquista una proprietà in Thailandia, sono necessari i seguenti documenti per il trasferimento della proprietà:
- Permesso di costruzione;
- Tabian Baan (libro della casa);
- Atto di proprietà;
- Passaporti/carte d'identità dell'acquirente e del venditore; e
- Documenti ufficiali relativi alla proprietà.
Sia che stiate considerando l'acquisto di una villa o di qualsiasi altro tipo di proprietà, si consiglia vivamente di rivolgersi a un avvocato o a un solicitor per garantire una transazione regolare e legalmente valida. Noi di Juslaws & Consult diamo priorità al rispetto delle corrette procedure di acquisto, in quanto incontrare problemi legati alla proprietà in Thailandia può essere scomodo e stressante per gli stranieri.
Per informazioni più complete sull'acquisto di terreni, sull'acquisto di un condominio o sulla conduzione di una due diligence immobiliare in Thailandia, non esitate a contattare Juslaws & Consult. Potete contattarci presso i nostri uffici di Bangkok o Phuket per ulteriore assistenza e consulenza.
