Airbnb, Booking.com, Agoda, Vrbo e l’ampio panorama delle piattaforme di affitti a breve termine hanno trasformato il modo in cui i viaggiatori soggiornano in Thailandia, ma non hanno modificato la legislazione thailandese. Il quadro giuridico che disciplina gli alloggi a breve termine in Thailandia è stato redatto molto prima che queste piattaforme esistessero, e i tribunali hanno chiarito che pubblicare un annuncio per soggiorni notturni o settimanali senza le autorizzazioni necessarie è, nella maggior parte dei casi, illegale. Per i proprietari, gli investitori stranieri e i promotori immobiliari, la questione raramente riguarda l’esistenza o meno di una regolamentazione degli affitti a breve termine, ma piuttosto come strutturare l’attività in modo che sia conforme alla Legge sugli Alberghi B.E. 2547 (2004), la Legge sui condomini B.E. 2522 (1979), la Legge sul controllo edilizio B.E. 2522 (1979), la Legge sull’urbanistica B.E. 2562 (2019), la Legge di promulgazione del Codice fondiario B.E. 2497 (1954), la Legge sulle imprese straniere B.E. 2542 (1999), il Codice delle entrate e la Legge sulle imposte fondiarie e edilizie B.E. 2562 (2019).

La presente guida è stata redatta da avvocati thailandesi per proprietari e investitori che desiderano avere una visione completa e sempre aggiornata di dove si traccia la linea di demarcazione tra un affitto per soggiorni di lunga durata conforme alla legge, un'attività ricettiva autorizzata e una gestione alberghiera senza licenza che espone l'host a responsabilità penale. Essa illustra le definizioni di legge, la regola dei 30 giorni, il regime di notifica per le piccole strutture ricettive introdotto nel 2023, il divieto specifico per i condomini ai sensi della Sezione 17/1 della Legge sui condomini, le principali sentenze della giurisprudenza, i percorsi di conformità disponibili, i vincoli aggiuntivi che si applicano ai proprietari stranieri e le modalità di tassazione dei redditi da locazione a breve termine in Thailandia.

Il quadro normativo relativo agli affitti a breve termine in Thailandia

Cinque leggi regolano in gran parte le attività di tipo Airbnb in Thailandia. La Legge sugli alberghi del 2547 (2004) definisce cosa si intende per albergo, impone l’obbligo di licenza per la sua gestione e stabilisce le sanzioni penali per gli alloggi privi di licenza. La Legge sui condomini B.E. 2522 (1979), in particolare la Sezione 17/1 introdotta dall’emendamento del 2008, limita l’uso commerciale delle singole unità condominiali e fornisce ai comproprietari e alle persone giuridiche i motivi per agire contro i proprietari che gestiscono di fatto un hotel all’interno di un condominio residenziale. La Legge sul controllo edilizio B.E. 2522 (1979) e i relativi regolamenti ministeriali stabiliscono i requisiti tecnici (sicurezza antincendio, uscite, sprinkler, superficie, parcheggi) che determinano se un edificio possa essere legalmente utilizzato come hotel. La Legge sull'urbanistica B.E. 2562 (2019) e le ordinanze urbanistiche locali determinano la destinazione d'uso del lotto e se in quella zona sia consentito l'uso alberghiero. La Legge sulle imprese straniere B.E. 2542 (1999) classifica la gestione alberghiera come attività riservata ai cittadini thailandesi ai sensi dell'Elenco 3, con limitate eccezioni per le licenze commerciali straniere e le agevolazioni del BOI.

A ciò si aggiungono altri tre atti normativi. Il Codice civile e commerciale, agli articoli da 537 a 545 per la locazione ordinaria e agli articoli 1336 e 1360 per la proprietà e la comproprietà, costituisce il fondamento contrattuale e patrimoniale di qualsiasi contratto di locazione. Il Codice Fiscale determina se il reddito da locazione sia considerato come un contratto di locazione passivo (con un regime di sola ritenuta alla fonte) o come un servizio di alloggio (che può comportare l’applicazione dell’IVA al 7%). La Legge sull’imposta fondiaria e immobiliare B.E. 2562 (2019), in vigore dal 1° gennaio 2020, tassa l’immobile stesso in base al suo effettivo utilizzo, con un’aliquota significativamente più elevata quando l’immobile è utilizzato a fini commerciali. Nessuna di queste leggi menziona Airbnb per nome; insieme rispondono a ogni domanda sollevata dalla piattaforma.

Quando un affitto a breve termine viene considerato un «hotel» ai sensi della legislazione thailandese?

La questione più rilevante per qualsiasi host di Airbnb è se la propria attività rientri o meno nell’ambito di applicazione della legge sugli alberghi. Se rientra, è necessaria una licenza alberghiera (o, per attività di dimensioni molto ridotte, una notifica ai sensi del regolamento del 2023). Se non rientra, l’host può operare liberamente nel rispetto delle norme generali di diritto civile e fiscale. Il confine è tracciato dall’articolo 4 della Legge sugli alberghi, precisato dal Regolamento ministeriale del 2008, come modificato nel 2023.

La definizione di «albergo» di cui alla Sezione 4

L'articolo 4 della Legge sugli alberghi B.E. 2547 (2004) definisce un «albergo» come una struttura ricettiva istituita a fini commerciali per fornire servizi di alloggio temporaneo a viaggiatori o a qualsiasi altra persona in cambio di un corrispettivo. Nello stesso articolo sono previste tre eccezioni. La prima esclude le strutture ricettive gestite da un ente governativo, un'impresa statale, un'organizzazione pubblica o un altro ente statale, oppure gestite a fini caritatevoli o educativi senza scopo di lucro. La seconda, di gran lunga la più importante ai fini della questione Airbnb, esclude le strutture ricettive fornite a fronte di un canone mensile o di un importo superiore. La terza riserva al Ministro dell’Interno il potere di stabilire ulteriori esenzioni mediante regolamento ministeriale, e costituisce il fondamento giuridico a sostegno del regime relativo alle piccole strutture ricettive descritto di seguito.

La seconda eccezione è all'origine della famosa «regola dei 30 giorni». Un alloggio affittato in modo regolare e conforme alla legge per periodi mensili o più lunghi non rientra nell'ambito di applicazione della legge sugli alberghi e non richiede una licenza alberghiera. Un alloggio affittato per soggiorni di una notte, settimanali o quindicinali, invece, rientra nell'ambito di applicazione della legge sugli alberghi e comporta l'obbligo di licenza ai sensi dell'articolo 15.

La regola dei 30 giorni e la sua applicazione alle piattaforme

Nella pratica quotidiana, la regola dei 30 giorni implica che un annuncio legale per soggiorni brevi su Airbnb, Booking.com, Agoda o qualsiasi piattaforma simile debba prevedere soggiorni minimi di un mese di calendario o più, con l’affitto calcolato su base mensile. Pubblicare un annuncio per un soggiorno di tre notti o di una settimana, a titolo oneroso, con i servizi standard tipici di un hotel (pulizia tra un soggiorno e l’altro, consegna delle chiavi, servizi di reception), costituisce il classico caso di hotel senza licenza che i tribunali hanno ripetutamente ritenuto in violazione della Sezione 15 della Legge sugli Alberghi.

La struttura del canone di locazione è importante tanto quanto la durata del contratto. Indicare una tariffa giornaliera anche nell’ambito di una prenotazione mensile, pubblicizzare l’alloggio come disponibile per soggiorni brevi o provvedere regolarmente alla pulizia dell’alloggio tra un ospite e l’altro sono tutti fattori che le autorità e i tribunali utilizzano per stabilire se l’attività costituisca effettivamente un servizio di tipo alberghiero piuttosto che una locazione residenziale. Gli host che gestiscono effettivamente un modello di soggiorno di lunga durata dovrebbero documentarlo mediante contratti di locazione mensili, fatture mensili e l’assenza di servizi di tipo alberghiero.

L'esenzione per le piccole strutture ricettive del 2023

Il Regolamento ministeriale che stabilisce le tipologie e i criteri per l’esercizio dell’attività alberghiera n. 2 dell’anno buddista 2566 (2023), pubblicato nella Gazzetta Ufficiale il 30 agosto 2023 ed entrato in vigore 60 giorni dopo, ha sostituito le precedenti soglie relative alle piccole strutture ricettive e ha introdotto un regime di notifica per le strutture di dimensioni più ridotte. In base alle norme vigenti, una struttura ricettiva con un massimo di otto camere in totale e una capacità ricettiva non superiore a trenta ospiti non è considerata un «albergo» ai sensi della Legge sugli alberghi, a condizione che il gestore ne dia notifica al Registro (Dipartimento dell’Amministrazione Provinciale nelle province, Amministrazione Metropolitana di Bangkok a Bangkok) e rispetti le norme prescritte in materia di sicurezza antincendio, dimensioni delle camere e gestione operativa. La notifica ha validità quinquennale ed è rinnovabile.

Questa esenzione rappresenta la soluzione più realistica per i proprietari di ville, piccole dimore di charme e piccole strutture ricettive in casa privata che desiderano evitare i costi e i tempi necessari per ottenere una licenza alberghiera completa. Essa non è tuttavia applicabile alle unità abitative situate in un condominio residenziale, poiché la Legge sul condominio vieta l’uso commerciale di una singola unità (vedi sotto) e poiché, in ogni caso, una singola unità non può raggiungere la soglia delle otto camere. I proprietari che desiderano unire più unità condominiali in un unico "piccolo alloggio" si scontrano immediatamente con lo stesso problema derivante dalla legge sul condominio.

Sanzioni per gli affitti a breve termine senza licenza

Le sanzioni previste per la gestione di un affitto a breve termine al di fuori dei canali legali non sono di natura puramente simbolica. Si tratta di sanzioni penali ai sensi della legge sull’ospitalità alberghiera e di sanzioni amministrative ai sensi della legge sul condominio, che possono essere accompagnate da azioni civili intentate dai vicini e dalla persona giuridica.

Responsabilità penale ai sensi della legge sugli alberghi

Ai sensi dell’articolo 59 della Legge sugli alberghi del 2547 (2004), chiunque eserciti un’attività alberghiera senza la licenza prevista dall’articolo 15 è punibile con la reclusione fino a un anno, con una multa fino a 20.000 THB, o con entrambe le pene, oltre a una multa giornaliera fino a 10.000 THB per tutto il tempo in cui persiste la violazione. La sanzione è inflitta all’operatore, che i tribunali hanno costantemente identificato come la persona fisica che pubblica l’annuncio dell’immobile e riceve il pagamento, e non alla piattaforma. Inoltre, qualora l’operatore sia una persona giuridica, gli amministratori e i rappresentanti autorizzati responsabili della gestione possono essere ritenuti personalmente responsabili.

Sanzioni previste dalla legge sul condominio

Qualora l’unità sia un’unità condominiale, l’articolo 17/1, comma 2, della Legge sul condominio B.E. 2522 (1979), come introdotto dalla modifica del 2008, vieta a chiunque di svolgere attività commerciali o imprenditoriali all’interno del condominio, salvo nell’area dello stesso che la persona giuridica abbia specificatamente destinato ad uso commerciale ai sensi del comma 1 dello stesso articolo. La disposizione è stata redatta per impedire ai proprietari di gestire negozi, saloni di bellezza o uffici all’interno di unità residenziali; i tribunali hanno costantemente considerato un’attività ricorrente di locazione a breve termine come una “transazione commerciale” ai sensi della sezione. Ai sensi della Sezione 65 della stessa legge, una violazione è punita con una multa fino a 50.000 THB, più una multa giornaliera fino a 5.000 THB per tutta la durata della violazione.

Altre responsabilità amministrative e civili

Oltre alla Legge sugli alberghi e alla Legge sui condomini, un affitto a breve termine senza licenza può comportare diverse altre forme di responsabilità. La Legge sul controllo edilizio B.E. 2522 (1979) sanziona l’uso di un edificio in modo non conforme al suo certificato di destinazione d’uso (Or 6); un edificio residenziale gestito come albergo è soggetto a provvedimenti amministrativi di cessazione dell’uso e a sanzioni pecuniarie. La Legge sulle imprese straniere B.E. 2542 (1999) punisce qualsiasi gestione senza licenza di un hotel da parte di una società a maggioranza straniera ai sensi della Sezione 37 con la reclusione fino a tre anni, una multa da 100.000 a 1.000.000 di THB, o entrambe. La Legge sull'Immigrazione B.E. 2522 (1979) impone all'ospitante di presentare una notifica TM30 per ogni ospite straniero entro 24 ore dall'arrivo; il mancato adempimento costituisce un reato a sé stante, punibile con multe per ogni singolo episodio. Il Codice civile e commerciale espone l’ospitante a un’azione per molestia privata da parte dei vicini ai sensi degli articoli 421 e 1337, nonché a un’azione da parte di altri comproprietari ai sensi dell’articolo 1360, qualora l’uso dell’unità interferisca con i loro diritti.

Il tipo di immobile è importante: dove è possibile e dove non è possibile ospitare

Le norme relative agli affitti a breve termine sono formalmente identiche per ogni tipo di immobile, ma nella pratica presentano notevoli differenze a seconda della natura giuridica dell'edificio. La tabella che segue riassume la situazione relativa ai tipi di immobile più comuni in Thailandia.

Il caso dei condomini è quello che mette in difficoltà la maggior parte dei proprietari. Un’unità condominiale è, per definizione, un’unità residenziale di proprietà privata di un comproprietario che condivide le parti comuni con gli altri comproprietari. L’emendamento del 2008 alla Legge sui condomini, codificato nell’articolo 17/1, è stato approvato proprio per impedire il progressivo insediamento di attività commerciali all’interno dei condomini residenziali. Anche laddove la Legge sugli Alberghi consentirebbe altrimenti una piccola attività, la Legge sui Condomini la blocca alla fonte. A ciò si aggiunga il fatto che molti regolamenti condominiali vietano espressamente la locazione a breve termine e che la Corte Suprema ha confermato che i regolamenti condominiali registrati sono vincolanti per ogni comproprietario senza il loro consenso individuale; di conseguenza, l’esposizione legale di un annuncio di tipo Airbnb in un condominio residenziale diventa difficile da difendere.

Precedenti giurisprudenziali relativi ad Airbnb in Thailandia

La giurisprudenza in materia di affitti a breve termine in Thailandia si è consolidata attorno alle sentenze relative ai condomini di Hua Hin. In una serie di sentenze emesse dal Tribunale provinciale di Hua Hin all’inizio del 2018, il tribunale ha condannato i proprietari di appartamenti in condominio che avevano pubblicato i propri alloggi su Airbnb per soggiorni di una notte senza essere in possesso di una licenza alberghiera. La prima sentenza, datata 5 gennaio 2018, ha inflitto una multa di 5.000 THB più una sanzione giornaliera di 500 THB per ogni giorno di violazione, sulla base degli articoli 15 e 59 della Legge sugli Alberghi. Una seconda sentenza, datata 16 gennaio 2018, ha inflitto una multa di 5.000 THB più 100 THB per ogni giorno di violazione. Le decisioni sono state ampiamente riportate dal Bangkok Post e da altri media thailandesi e sono state citate in successivi provvedimenti amministrativi nei confronti di operatori di affitti a breve termine privi di licenza.

La Corte Suprema della Thailandia non ha, ad oggi, emesso una sentenza di riferimento specifica su Airbnb, ma ha rafforzato il quadro normativo in due filoni giurisprudenziali collaterali. In primo luogo, ha costantemente sostenuto che i regolamenti condominiali registrati presso l’Ufficio Catastale ai sensi degli articoli 32 e 32/1 della Legge sui condomini sono vincolanti per tutti i comproprietari, compresi coloro che hanno acquistato la propria unità prima dell’approvazione del regolamento, a condizione che siano stati rispettati i requisiti procedurali. In secondo luogo, ha confermato le condanne per gestione alberghiera senza licenza ai sensi della Legge sugli Alberghi in casi concreti che sono economicamente indistinguibili da un tipico annuncio su Airbnb. L’effetto combinato è che un proprietario non può fare affidamento sull’assenza di una sentenza della Corte Suprema denominata “Airbnb” per sostenere che l’attività sia lecita.

Percorsi per la gestione legale degli affitti a breve termine

In Thailandia non esiste una "licenza Airbnb". Esistono tuttavia tre procedure consolidate che consentono al proprietario di gestire legalmente un alloggio a breve termine. La procedura più adatta dipende dal tipo di immobile, dalle dimensioni dell'attività e dalla disponibilità del proprietario a sostenere un investimento iniziale.

Percorso 1: soggiorno superiore a 30 giorni

La soluzione più semplice, economica e a minor rischio consiste nel gestire l'immobile come un vero e proprio affitto mensile. Il contratto di locazione è documentato per iscritto, l'affitto viene calcolato e pagato mensilmente, l'host non fornisce servizi in stile alberghiero quali pulizie giornaliere o reception, e l'immobile non viene pubblicizzato come disponibile per soggiorni notturni o settimanali. Questo modello è pienamente compatibile con la Sezione 4(2) della Legge sugli Alberghi ed è l'unico modello che funziona senza complicazioni all'interno di un condominio residenziale, sebbene sia comunque necessario verificare il regolamento condominiale.

Percorso 2: notifica nell'ambito del regime per le piccole strutture ricettive

Per i proprietari di case, ville e piccole strutture ricettive, la procedura di adeguamento più efficiente è la notifica relativa alle piccole strutture ricettive ai sensi del Regolamento ministeriale n. 2 B.E. 2566 (2023). Il proprietario presenta una notifica all’Ufficio del Registro (DOPA o BMA), descrivendo l’immobile e confermando che esso non superi le otto camere e una capacità ricettiva massima di trenta ospiti. L’immobile deve essere conforme alle norme di sicurezza antincendio prescritte (rilevatori di fumo, estintori, illuminazione di emergenza e segnaletica di evacuazione chiara), alle norme di tenuta dei registri relativi alla registrazione degli ospiti e ai requisiti edilizi applicabili alla sua categoria. La notifica ha validità quinquennale e deve essere rinnovata.

Percorso 3: richiedere una licenza alberghiera

Per le strutture di maggiori dimensioni, tra cui i complessi residenziali con piscina, gli ostelli che superano la soglia prevista per le piccole strutture ricettive e qualsiasi appartamento servito destinato a ospiti in soggiorno breve, l’unica procedura corretta è quella di richiedere una licenza alberghiera completa ai sensi dell’articolo 15 della Legge sugli alberghi. La domanda va presentata al Cancelliere presso il Dipartimento dell’Amministrazione Provinciale nelle province, oppure presso l’Amministrazione Metropolitana di Bangkok a Bangkok. Il Cancelliere verifica che l’edificio sia in possesso di un permesso di costruzione valido (Or 1) e di un certificato di destinazione d’uso (Or 6) che lo descriva come hotel, che il gestore designato soddisfi i requisiti e non sia soggetto alle cause di inidoneità elencate nella Sezione 16 della Legge sugli Alberghi, che siano soddisfatti i requisiti in materia di sicurezza antincendio, accessibilità e dimensioni delle camere previsti dal Regolamento Ministeriale B.E. 2551 (2008) e successive modifiche siano soddisfatti e che il lotto si trovi in una zona in cui l’uso alberghiero è consentito ai sensi dell’ordinanza urbanistica locale. Le licenze secondarie (alcolici, piscina, ristorazione, segnaletica) vengono aggiunte secondo necessità.

Proprietari e gestori stranieri: ulteriori vincoli

Gli investitori stranieri che intendono affittare alloggi tramite piattaforme simili ad Airbnb devono affrontare due ulteriori vincoli oltre alle norme sopra descritte. Il primo è il divieto di proprietà fondiaria. L’articolo 86 della Legge di promulgazione del Codice fondiario del 2497 (1954) vieta agli stranieri di possedere terreni in Thailandia, salvo in virtù di un trattato (e attualmente la Thailandia non ha alcun trattato di questo tipo in vigore). La Sezione 97 estende il divieto alle persone giuridiche thailandesi in cui più del 49% delle quote sia detenuto da stranieri o in cui più della metà degli azionisti sia straniera. Un cittadino straniero può quindi possedere un'unità condominiale, fino alla quota straniera del 49% dell'edificio ai sensi della Sezione 19 bis della Legge sul Condominio, ma non può possedere il terreno su cui è costruita una villa. Le soluzioni legali alternative sono una società a responsabilità limitata thailandese a maggioranza thailandese che detiene il terreno, un contratto di locazione registrato di 30 anni ai sensi della Sezione 540 del Codice Civile e Commerciale con proprietà separata dell’edificio ai sensi della Sezione 1410, oppure una promozione del BOI che autorizzi la proprietà straniera del terreno per l’attività promossa ai sensi della Sezione 27 della Legge sulla Promozione degli Investimenti B.E. 2520 (1977).

Il secondo vincolo è costituito dalla restrizione relativa all’attività operativa. La Legge sulle imprese straniere del 2542 (1999) classifica la gestione alberghiera nell’Elenco 3 come attività in cui si ritiene che i cittadini thailandesi non siano ancora pronti a competere con gli stranieri. Una società thailandese a maggioranza straniera non può quindi gestire un hotel senza una licenza commerciale straniera ai sensi della Sezione 17 della legge (rara e discrezionale) o un certificato di promozione del BOI ai sensi della Sezione 12 della Legge sulla Promozione degli Investimenti, che revoca la restrizione per effetto di legge. La stessa restrizione non si applica generalmente alla semplice locazione di una residenza occupata dal proprietario per soggiorni di lunga durata, ma si applica non appena l’attività diventa un’attività di alloggio di tipo alberghiero.

Gli host stranieri devono inoltre registrare ogni ospite presso l'Ufficio Immigrazione tramite la notifica TM30 entro 24 ore dall'arrivo, rispettare le norme in materia di rimesse in valuta estera, ove applicabili, e garantire che qualsiasi attività svolta in relazione all'affitto (gestione dell'annuncio, accoglienza degli ospiti, pulizie) sia coperta da un permesso di lavoro ai sensi del Decreto di Emergenza sulla Gestione del Lavoro degli Stranieri B.E. 2560 (2017). Ciascuno di questi obblighi comporta sanzioni pecuniarie e conseguenze operative in caso di inosservanza.

Tassazione dei redditi da locazione a breve termine

In Thailandia, i redditi derivanti dagli affitti a breve termine sono soggetti a tre tipi di imposta: l'imposta sul reddito, l'imposta sul valore aggiunto e l'imposta fondiaria. Il regime fiscale dipende dalla qualificazione giuridica dell'attività (contratto di locazione o servizio alberghiero), dalla forma giuridica del locatore (persona fisica o società) e dall'uso effettivo dell'immobile.

Imposta sul reddito delle persone fisiche

I redditi da locazione percepiti da una persona fisica sono considerati redditi ai sensi dell’articolo 40, comma 5, del Codice Fiscale e devono essere inclusi nella dichiarazione dei redditi annuale del locatore (modello PND 90/91). Le aliquote progressive vanno dallo 0% sui primi 150.000 THB di reddito imponibile netto fino al 35% sui redditi superiori a 5.000.000 THB. Il locatore può dedurre le spese effettive previa presentazione della relativa documentazione oppure richiedere una deduzione forfettaria standard del 30% per gli immobili, aliquota fissata dal Regolamento Ministeriale ai sensi della Sezione 42 ter del Codice Fiscale. Qualora il locatario sia una persona giuridica thailandese, questi è tenuto a trattenere una ritenuta alla fonte del 5% sull’affitto e a versarla all’Agenzia delle Entrate per conto del locatore, il quale potrà far valere tale ritenuta come credito a fronte del debito annuale.

Imposta sul reddito delle società

Una società thailandese che possiede e gestisce un immobile destinato ad affitti a breve termine è soggetta all’imposta sul reddito delle società pari al 20% dell’utile netto (con le riduzioni previste per le PMI ai sensi del Decreto Reale, ove applicabili). Gli operatori in possesso di licenza alberghiera che beneficiano della promozione del BOI ai sensi dell’Attività 7.6 (Alberghi) possono essere esentati dall’imposta sul reddito delle società per un massimo di otto anni, con un limite pari all’investimento ammissibile, oltre all’esenzione sui dividendi derivanti dagli utili esenti ai sensi della Sezione 34 della Legge sulla Promozione degli Investimenti.

Imposta sul valore aggiunto (IVA)

La locazione di beni immobili è esente dall’IVA ai sensi dell’articolo 81, paragrafo 1, lettera t), del Codice Fiscale. Al contrario, un servizio di alloggio che includa servizi di tipo alberghiero (pulizia tra un soggiorno e l’altro, reception, colazione giornaliera) è considerato una prestazione di servizi soggetta a IVA ed è soggetta a un’aliquota del 7% se il fatturato annuo dell’operatore supera la soglia di registrazione di 1,8 milioni di THB. In pratica, un vero e proprio affitto di durata superiore a 30 giorni si qualifica come locazione esente da IVA, mentre una tipica attività in stile Airbnb rientra nella categoria soggetta a IVA una volta che i servizi sono inclusi nel prezzo della camera.

Imposta fondiaria e sull'immobile

Ai sensi della Legge sull'imposta fondiaria e immobiliare B.E. 2562 (2019), in vigore dal 1° gennaio 2020, l'immobile è soggetto a tassazione annuale sul suo valore di stima, con un'aliquota che dipende dalla sua destinazione d'uso effettiva. L'uso residenziale di un appartamento in condominio che il proprietario utilizza come residenza principale beneficia di un'esenzione sui primi 50 milioni di THB del valore combinato di terreno e immobile (o 10 milioni di THB per il solo immobile) ed è tassato con aliquote progressive con un tetto massimo dello 0,30%. L'uso commerciale, compresa la gestione come hotel o l'affitto ricorrente a breve termine, è tassato con aliquote progressive con un tetto massimo dello 0,120%. I terreni lasciati liberi o inutilizzati sono tassati con aliquote progressive con un tetto massimo dello 0,120%, che aumenta ogni tre anni fino a un massimo del 3%. L'ente amministrativo locale (Tessaban o OBT) riscuote l'imposta annualmente.

Questioni relative alle ritenute alla fonte e ai trattati per gli operatori stranieri

Qualora i proventi da locazione siano corrisposti da una fonte thailandese a un host non residente, il pagatore è tenuto a trattenere un'imposta del 15% sull'importo lordo ai sensi del Codice Fiscale, fatta salva l'eventuale riduzione prevista dalla convenzione contro la doppia imposizione applicabile. L'host potrebbe inoltre essere tenuto a registrarsi ai fini IVA in Thailandia qualora l'attività sia considerata un servizio di alloggio soggetto a IVA.

Lista di controllo pratica per la conformità

Prima di mettere in affitto un immobile per brevi periodi in Thailandia, ogni proprietario dovrebbe seguire la stessa lista di controllo. Verificare la tipologia dell’immobile (appartamento in condominio, casa, villa o edificio) e individuare il regime normativo corrispondente. Leggere il regolamento condominiale, se applicabile, comprese eventuali restrizioni relative agli affitti a breve termine registrate ai sensi degli articoli 32 e 32/1 della Legge sui condomini. Verifichi il permesso di costruzione (Or 1) e il certificato di destinazione d'uso dell'immobile (Or 6) presso il comune locale e accerti che l'uso proposto sia conforme a tali documenti. Verifichi la destinazione urbanistica ai sensi dell'ordinanza urbanistica locale emanata in base alla Legge sull'Urbanistica B.E. 2562 (2019). Scegliere il percorso di conformità (soggiorno di lunga durata, notifica di alloggio di piccole dimensioni o licenza alberghiera completa) e preparare la documentazione corrispondente. Registrarsi ai fini fiscali in Thailandia (PIT o CIT, IVA se viene superata la soglia, imposta fondiaria e edilizia) ed effettuare le relative dichiarazioni. Impostare un flusso di lavoro per la segnalazione TM30 per gli ospiti stranieri. Documentare ogni prenotazione con un accordo scritto, una fattura e una ricevuta di pagamento per difendere la qualificazione giuridica dell’attività qualora venisse contestata.

In che modo Juslaws & Consult può aiutarvi

Juslaws & Consult fornisce consulenza a proprietari, investitori e promotori immobiliari in tutta la Thailandia in merito alla strutturazione e alla gestione di attività di affitto a breve termine e di gestione alberghiera. Il nostro team redige note di orientamento che mettono a confronto le diverse opzioni (soggiorni di lunga durata, strutture ricettive di piccole dimensioni e hotel a tutti gli effetti) per un determinato immobile, redige i contratti di locazione, la notifica relativa alle strutture ricettive di piccole dimensioni, la domanda di licenza alberghiera e la documentazione per le licenze accessorie (alcolici, piscina, ristorazione, segnaletica), esamina il regolamento condominiale e il certificato di destinazione d’uso dell’edificio, presenta la domanda di promozione BOI per i progetti alberghieri nell’ambito dell’Attività 7.6 e fornisce assistenza per le registrazioni fiscali thailandesi e la conformità continua ai sensi del Codice delle Entrate e della Legge sulle imposte fondiarie e immobiliari. Rappresentiamo inoltre i clienti nei procedimenti amministrativi dinanzi al Registro, nelle controversie con la persona giuridica di un condominio e nei procedimenti penali ai sensi della Legge sugli alberghi; operiamo in inglese, francese e thailandese a Bangkok, Phuket, Krabi, Koh Samui, Chiang Mai, Hua Hin e Pattaya.

Domande frequenti

Airbnb è legale in Thailandia?

Pubblicare un annuncio su Airbnb non è, di per sé, illegale. La legalità dipende da ciò che l’host offre effettivamente. Un contratto di locazione mensile o di durata superiore offerto tramite Airbnb è lecito ai sensi dell’articolo 4, paragrafo 2, della Legge sugli alberghi B.E. 2547 (2004). Un soggiorno notturno o settimanale offerto senza licenza alberghiera o notifica di piccola struttura ricettiva rientra nell’ambito della Legge sugli alberghi ed è illegale, con sanzioni penali ai sensi della Sezione 59. La piattaforma è la stessa; la qualificazione giuridica dipende dal contratto, dalla durata e dai servizi inclusi nella camera.

In cosa consiste la regola dei 30 giorni in Thailandia?

La «regola dei 30 giorni» è il nome comunemente attribuito all’esenzione prevista dall’articolo 4, paragrafo 2, della Legge sugli alberghi, che esclude dalla definizione di albergo qualsiasi alloggio offerto a fronte di un canone mensile o di un importo superiore. In pratica, un alloggio offerto esclusivamente per soggiorni di un mese di calendario o più, con l’affitto calcolato su base mensile, non rientra nell’ambito di applicazione della Legge sugli alberghi e non richiede una licenza alberghiera. I soggiorni di durata inferiore rientrano invece in tale ambito.

Posso affittare il mio appartamento in Thailandia su Airbnb per soggiorni brevi se installo una serratura intelligente e sono l'unico proprietario a utilizzarla?

No. La Legge sui condomini del 2522 (1979), modificata nel 2008, vieta le attività commerciali all’interno dei singoli appartamenti condominiali ai sensi dell’articolo 17/1, comma 2, con una sanzione pecuniaria fino a 50.000 THB più 5.000 THB al giorno ai sensi dell’articolo 65. A ciò si aggiunge la Legge sugli Alberghi, che prevede una pena detentiva fino a un anno, una multa fino a 20.000 THB e una multa giornaliera fino a 10.000 THB ai sensi della Sezione 59. Il fatto che l’ospitante sia il proprietario registrato e utilizzi una serratura intelligente non modifica la qualificazione giuridica; i tribunali hanno ripetutamente stabilito che l’affitto ricorrente a breve termine di un’unità condominiale residenziale è illegale.

È possibile affittare la mia villa su Airbnb?

Sì, in due modi. La villa può essere affittata per periodi superiori a 30 giorni senza alcuna licenza o notifica. Oppure, se il gestore desidera offrire soggiorni più brevi, la villa può essere gestita nell’ambito del regime di notifica per le piccole strutture ricettive introdotto dal Regolamento Ministeriale n. 2 B.E. 2566 (2023), che copre fino a otto camere e un massimo di trenta ospiti, nel rispetto delle norme in materia di sicurezza antincendio, tenuta dei registri e gestione operativa. Le attività di dimensioni maggiori richiedono una licenza alberghiera completa ai sensi della Sezione 15 della Legge sugli Alberghi.

Che cos’è la notifica relativa alle strutture ricettive di piccole dimensioni ai sensi del regolamento ministeriale del 2023?

Il Regolamento ministeriale n. 2 dell’anno buddista 2566 (2023), emanato ai sensi dell’articolo 4, paragrafo 3, della Legge sugli alberghi dell’anno buddista 2547 (2004), consente alle strutture ricettive con un massimo di otto camere e una capacità ricettiva fino a trenta ospiti di operare al di fuori del regime di licenza alberghiera completo, a condizione che il gestore ne dia notifica al Registro presso il Dipartimento dell’Amministrazione Provinciale (o all’Amministrazione Metropolitana di Bangkok a Bangkok) e rispetti le norme prescritte in materia di sicurezza antincendio e di gestione operativa. La notifica ha validità quinquennale ed è rinnovabile. Non è applicabile alle unità condominiali.

Quali sono le sanzioni penali previste per la gestione di un albergo senza licenza in Thailandia?

Ai sensi dell’articolo 59 della Legge sugli alberghi del 2547 (2004), la gestione di un albergo senza la licenza richiesta dall’articolo 15 è punibile con la reclusione fino a un anno, con una multa fino a 20.000 THB, o con entrambe le pene, oltre a una multa giornaliera fino a 10.000 THB per tutto il tempo in cui persiste la violazione. Qualora il gestore sia una persona giuridica, gli amministratori e i rappresentanti autorizzati responsabili della gestione possono essere ritenuti personalmente responsabili.

Cosa prevede l'articolo 17, comma 1, della legge sul condominio in merito ad Airbnb?

L'articolo 17/1, comma 2, della Legge sui condomini B.E. 2522 (1979), introdotto dall'emendamento del 2008, vieta a chiunque di svolgere attività commerciali o imprenditoriali all'interno del condominio, salvo nell'area dello stesso che la persona giuridica abbia specificatamente destinato ad uso commerciale ai sensi del comma 1 dello stesso articolo. La Sezione 65 prevede una sanzione pecuniaria fino a 50.000 THB, oltre a una sanzione giornaliera continuativa fino a 5.000 THB. La locazione ricorrente a breve termine di una singola unità condominiale è considerata dai tribunali come una transazione commerciale ai sensi della suddetta sezione.

Qual è stata la decisione del tribunale di Hua Hin in merito ad Airbnb?

All’inizio del 2018, il Tribunale provinciale di Hua Hin ha condannato i proprietari di appartamenti del condominio Wan Vayla per aver gestito un hotel senza licenza, pubblicando i propri alloggi su Airbnb per soggiorni notturni. La prima sentenza, emessa il 5 gennaio 2018, ha inflitto una multa di 5.000 THB, oltre a una sanzione giornaliera di 500 THB. Il caso ha rappresentato la prima conferma giudiziaria in Thailandia che gli annunci di affitti notturni in stile Airbnb violano la legge sugli alberghi ed è stato citato da allora in procedimenti amministrativi contro operatori di affitti a breve termine senza licenza.

Come vengono tassati i redditi derivanti dagli affitti a breve termine in Thailandia?

Per un singolo locatore, i redditi da locazione sono considerati redditi ai sensi dell’articolo 40, paragrafo 5, del Codice Fiscale e sono tassati alle aliquote progressive dell’imposta sul reddito delle persone fisiche comprese tra lo 0% e il 35%, con una detrazione forfettaria del 30% applicabile agli immobili o alle spese effettivamente sostenute. Qualora l’inquilino sia una persona giuridica thailandese, si applica una ritenuta alla fonte del 5%; per i servizi di alloggio in stile alberghiero, può essere applicata una ritenuta del 3% sul compenso per il servizio. Si applica l’IVA al 7% se l’attività è qualificata come servizio di alloggio soggetto a IVA e il fatturato supera 1,8 milioni di THB. La Legge sull’imposta fondiaria e immobiliare B.E. 2562 (2019) applica un’imposta annuale sul valore di stima dell’immobile a aliquote residenziali o commerciali a seconda dell’uso effettivo, con un limite massimo dello 0,30% per uso residenziale e dell’1,20% per uso commerciale.

I proprietari stranieri hanno bisogno di ulteriori autorizzazioni per affittare su Airbnb?

I proprietari stranieri devono affrontare due ulteriori vincoli. Non possono possedere il terreno su cui è costruita una villa (articolo 86 del Codice fondiario); pertanto, qualsiasi progetto che comporti la proprietà del terreno deve avvalersi di una società a maggioranza thailandese, di un contratto di locazione trentennale o di un incentivo del BOI che autorizzi la proprietà fondiaria straniera ai sensi dell’articolo 27 della Legge sulla promozione degli investimenti. Non possono gestire un'attività ricettiva di tipo alberghiero tramite una società a maggioranza straniera senza una licenza commerciale straniera ai sensi della Sezione 17 della Legge sulle Imprese Straniere o un certificato di promozione del BOI ai sensi dell'Attività 7.6 (Alberghi). Devono inoltre presentare la notifica TM30 all'Ufficio Immigrazione entro 24 ore dall'arrivo di ciascun ospite straniero.

I regolamenti condominiali che vietano gli affitti a breve termine sono applicabili?

Sì. I regolamenti condominiali registrati presso l’Ufficio Catastale ai sensi degli articoli 32 e 32/1 della Legge sul Condominio B.E. 2522 (1979) sono vincolanti per ogni comproprietario, indipendentemente dalla data di approvazione del regolamento e dal voto espresso dal comproprietario, purché siano stati rispettati i requisiti procedurali. La Corte Suprema della Thailandia ha costantemente confermato tale efficacia vincolante. Un divieto di locazione a breve termine registrato è pertanto applicabile nei confronti di ogni proprietario di un'unità dell'edificio.

Che cos’è la notifica TM30 e l’attività di affitto su Airbnb ne determina l’invio?

La notifica TM30 è l'obbligo imposto al padrone di casa, al capofamiglia, al proprietario dell'abitazione o al gestore di una struttura ricettiva, ai sensi dell'articolo 38 della Legge sull'immigrazione B.E. 2522 (1979), di comunicare all'Ufficio Immigrazione la presenza di ogni cittadino straniero che soggiorna presso l'immobile. La notifica deve essere presentata entro 24 ore dall'arrivo dello straniero. Essa si applica a ogni ospitante che accolga un ospite straniero, compresi gli ospitanti informali per soggiorni di breve durata.

Qual è la forma giuridica più comune per un'attività in stile Airbnb?

Per una singola villa o una piccola struttura ricettiva in regime di alloggio presso privati, la notifica relativa alle strutture ricettive di piccole dimensioni ai sensi del Regolamento ministeriale n. 2 B.E. 2566 (2023) rappresenta la soluzione più efficiente e conforme. Per un singolo appartamento in condominio, è realistico prevedere solo affitti di durata superiore ai 30 giorni e, anche in tal caso, è necessario verificare il regolamento condominiale. Per un portafoglio di ville, un edificio di appartamenti serviti o un piccolo resort, la licenza alberghiera completa ai sensi della Sezione 15 della Legge sugli Alberghi rappresenta la strada giusta da seguire, spesso in combinazione con la promozione del BOI nell’ambito dell’Attività 7.6 (Alberghi).

Juslaws & Consult può occuparsi delle pratiche relative alle licenze e alla registrazione fiscale per il mio affitto a breve termine?

Sì. Ci occupiamo di redigere la nota di strutturazione, preparare le bozze dei contratti di locazione o del contratto di gestione alberghiera, presentare la notifica relativa alle strutture ricettive di piccole dimensioni o la domanda di licenza alberghiera completa presso il Dipartimento dell’Amministrazione Provinciale o l’Amministrazione Metropolitana di Bangkok, registrare il gestore presso il Dipartimento delle Entrate ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche o delle società, effettuare l’iscrizione all’IVA ove applicabile, presentare la dichiarazione dell’imposta fondiaria e immobiliare presso l’ente amministrativo locale e impostare il flusso di lavoro per la rendicontazione TM30. Assistiamo inoltre i clienti nei procedimenti amministrativi e penali ai sensi della Legge sugli Alberghi e della Legge sui Condomini. Ci contatti tramite il sito web di Juslaws & Consult per fissare un appuntamento.