L'acquisto di un hotel in Thailandia rappresenta una delle operazioni immobiliari transfrontaliere più allettanti nel Sud-Est asiatico, ma è anche una delle più regolamentate. Un hotel non è solo un immobile. Si tratta di un'attività soggetta a licenza che opera su terreni di cui gli stranieri non possono essere proprietari a titolo definitivo, in un settore soggetto a restrizioni ai sensi del Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), in locali che devono essere conformi all'Hotel Act B.E. 2547 (2004), con una forza lavoro regolamentata dal Decreto di Emergenza sulla Gestione del Lavoro degli Stranieri B.E. 2560 (2017), e con un impatto fiscale sempre più sottoposto a controlli incrociati tra il Dipartimento del Catasto, il Dipartimento dell’Amministrazione Provinciale, il Dipartimento delle Entrate e il Consiglio per gli Investimenti.

La presente guida è stata redatta da avvocati thailandesi per gli investitori stranieri che desiderano acquistare un hotel in Thailandia nel modo corretto: attraverso una struttura registrata presso l’Ufficio Catastale, il Registro Alberghiero e il Dipartimento delle Entrate, con una licenza trasferibile alla data di chiusura della transazione e senza alcun rischio penale nascosto legato a un’attività senza licenza. Essa tratta il quadro giuridico, la scelta tra operazioni su beni immobili e operazioni su quote societarie, le categorie di licenze alberghiere, la checklist di due diligence, le tasse ufficiali, la sequenza di chiusura e la posizione fiscale pratica di un'acquisizione nel settore alberghiero thailandese.

Il quadro normativo che disciplina l'acquisizione di un hotel in Thailandia

Quattro leggi costituiscono il fondamento di qualsiasi operazione immobiliare alberghiera in Thailandia. La Legge di promulgazione del Codice fondiario del 2497 (1954), in particolare gli articoli 86 e 96 bis, vieta ai cittadini stranieri e alle società thailandesi controllate da stranieri di possedere terreni in Thailandia, salvo rare eccezioni previste dai trattati internazionali o dal BOI. La Legge sulle imprese straniere B.E. 2542 (1999) classifica la gestione alberghiera nell’Elenco Tre come attività in cui i cittadini thailandesi non sono ancora ritenuti pronti a competere con gli stranieri, richiedendo una partecipazione thailandese di maggioranza, una licenza commerciale straniera ai sensi della Sezione 17 o un certificato di promozione del BOI per superare la restrizione. La Legge sugli Alberghi B.E. 2547 (2004) richiede che ogni gestore alberghiero sia in possesso di una licenza rilasciata dal Cancelliere presso il Dipartimento dell’Amministrazione Provinciale (DOPA) o, a Bangkok, dall’Amministrazione Metropolitana di Bangkok, prima che gli ospiti possano essere legalmente ospitati a titolo oneroso. Il Codice civile e commerciale, nelle Sezioni da 538 a 545 e da 1410 a 1416, disciplina la locazione a lungo termine dei terreni e la proprietà separata degli immobili, che costituiscono i due elementi strutturali fondamentali della maggior parte delle acquisizioni alberghiere da parte di soggetti stranieri.

Al di sotto di tali leggi si trova una serie di regolamenti ministeriali che gli operatori del settore consultano ogni settimana. Il Regolamento Ministeriale che stabilisce le tipologie e i criteri per l’esercizio dell’attività alberghiera B.E. 2551 (2008), modificato dal Regolamento Ministeriale n. 2 B.E. 2566 (2023), definisce le quattro categorie di alberghi e i relativi requisiti in materia di edilizia, sicurezza antincendio, dimensioni delle camere e superficie utile. La Legge sul controllo edilizio B.E. 2522 (1979) e i relativi regolamenti ministeriali disciplinano il permesso di costruzione e il certificato di destinazione d’uso dell’edificio (Or 6), senza i quali non può essere rilasciata alcuna licenza alberghiera. La Legge sull’urbanistica B.E. 2562 (2019) e le ordinanze urbanistiche locali stabiliscono se un lotto si trovi in una zona in cui è consentita la costruzione di un albergo. A questi si aggiungono il Codice delle Entrate, la Legge sulle accise B.E. 2560 (2017) (per gli hotel con bar e luoghi di intrattenimento), la Legge sugli alcolici per la somministrazione di bevande alcoliche, la Legge sugli alimenti B.E. 2522 per la ristorazione interna e la Legge sulla sanità pubblica B.E. 2535 (1992) per piscine, centri benessere e aree dedicate al benessere.

Perché gli stranieri non possono semplicemente «acquistare» un hotel in Thailandia

Il punto di partenza per ogni acquirente straniero è riconoscere che l’acquisizione di un hotel in Thailandia comporta due aspetti giuridici distinti che devono essere risolti separatamente: l’aspetto immobiliare, di competenza dell’Ufficio Catastale, e l’aspetto commerciale, di competenza del Registro degli Alberghi, del Dipartimento per lo Sviluppo Commerciale e, ove applicabile, del Consiglio per gli Investimenti.

Il settore immobiliare: gli stranieri non possono possedere terreni

L'articolo 86 del Codice fondiario stabilisce che gli stranieri possano acquisire terreni solo in virtù di un trattato che conceda tale diritto, e attualmente la Thailandia non ha alcun trattato di questo tipo in vigore con alcun Paese. L'articolo 97 estende lo stesso divieto alle persone giuridiche thailandesi in cui oltre il 49% delle quote sia detenuto da stranieri o in cui più della metà degli azionisti sia costituita da stranieri. In pratica, ciò significa che nessun cittadino straniero e nessuna società thailandese a maggioranza straniera può registrare la proprietà assoluta del terreno alberghiero a proprio nome presso l’Ufficio Catastale. La limitata eccezione prevista dall’articolo 96 bis (terreno residenziale fino a un rai per un cittadino straniero che investa almeno 40 milioni di THB in beni thailandesi idonei, previa approvazione ministeriale) non si applica ai terreni alberghieri utilizzati per l’ospitalità commerciale.

Le alternative legali sono ben consolidate. L’investitore può avvalersi di una società a responsabilità limitata a maggioranza thailandese (con una quota massima del 49% delle azioni detenuta da stranieri) che acquisti il terreno a titolo definitivo, con patti parasociali redatti con cura, azioni privilegiate e meccanismi di controllo dei diritti di voto volti a tutelare gli interessi economici dell’investitore straniero. L’investitore può stipulare un contratto di locazione a lungo termine registrato sul terreno, con un limite massimo di 30 anni per registrazione ai sensi della Sezione 540 del Codice Civile e Commerciale, rinnovabile di comune accordo, mentre l’edificio è di proprietà separata della società operativa ai sensi della Sezione 1410. L’investitore può ottenere l’incentivo BOI, che ai sensi della Sezione 27 della Legge sulla Promozione degli Investimenti B.E. 2520 (1977) può autorizzare la società beneficiaria a possedere il terreno effettivamente necessario per l’attività incentivata. Qualora l’edificio sia un condominio-hotel suddiviso in unità, gli stranieri possono detenere collettivamente fino al 49% delle unità ai sensi della Legge sui Condomini B.E. 2522 (1979). Ciò che gli investitori non possono e non devono fare è ricorrere a un azionista prestanome thailandese per eludere la Sezione 86; ciò costituisce un reato penale ai sensi delle Sezioni 36 e 37 del Codice fondiario, punibile con la reclusione e la cessione coatta del terreno.

Il settore alberghiero: gli hotel sono soggetti alle restrizioni previste dall'Allegato 3 della Legge sulle attività commerciali estere

La Legge sulle attività commerciali straniere del 2542 (1999) classifica la gestione alberghiera, ad eccezione dei servizi di gestione alberghiera, nell’Elenco Tre, punto 21. Una società a maggioranza straniera non può gestire un hotel in Thailandia a meno che non ottenga una licenza per attività commerciali straniere dal Direttore Generale del Dipartimento per lo Sviluppo Commerciale ai sensi della Sezione 17 (procedura rara, discrezionale e lenta), oppure a meno che non le venga concesso un certificato di promozione del BOI ai sensi della Sezione 12 della Legge sulla Promozione degli Investimenti, che revoca la restrizione prevista dalla FBA per effetto di legge. Di conseguenza, le due strutture principali utilizzate dagli acquirenti stranieri di hotel sono: una società operativa a maggioranza thailandese titolare della licenza, con la quota di partecipazione straniera protetta tramite azioni privilegiate e diritti contrattuali; oppure una società operativa promossa dal BOI in cui gli stranieri possono detenere fino al 100% del capitale, fatte salve le condizioni del BOI.

Iniziativa del BOI a sostegno degli investimenti nel settore alberghiero

Il Consiglio per gli Investimenti promuove i progetti alberghieri nell’ambito dell’Attività 7.6 (Alberghi) dell’attuale elenco di promozione degli investimenti, con soglie di investimento basate sulle dimensioni. Le soglie standard al momento della stesura del presente documento prevedono un investimento non inferiore a 2 milioni di THB per camera (esclusi il terreno e il capitale circolante) per gli alberghi con 100 o più camere, un investimento non inferiore a 500 milioni di THB in totale (esclusi il terreno e il capitale circolante) per gli alberghi con meno di 100 camere, e un percorso separato per le PMI da 20 a 99 camere con un investimento di almeno 1 milione di THB per camera. Gli hotel beneficiari della promozione godono in genere di un'esenzione dall'imposta sul reddito delle società (soggetta a limiti massimi sul valore dell'utile netto), dell'esenzione dai dazi all'importazione sui macchinari, del diritto di far entrare esperti e dirigenti stranieri ai sensi degli articoli da 24 a 26 della Legge sulla promozione degli investimenti e, ove realmente necessario per il progetto, del diritto di possedere terreni per l'attività promossa ai sensi dell'articolo 27. Gli incentivi esatti dipendono dall’ubicazione (le aree con un reddito pro capite più basso ricevono benefici maggiori), dalla categoria e da eventuali condizioni di sostenibilità o di adeguamento imposte nel certificato di promozione.

Acquisto di attività o acquisto di azioni: la scelta strutturale

Una volta risolta la questione della proprietà straniera, l’acquirente deve decidere se acquisire i beni dell’hotel (terreno, edificio, arredi, attrezzature e mobili, contratti, marchio, licenze) oppure le azioni della società thailandese che possiede e gestisce l’hotel. La scelta raramente è irrilevante; essa incide infatti sull’assetto fiscale, sulle modalità di trasferimento delle licenze, sul profilo delle passività pregresse e sui tempi di chiusura dell’operazione.

In pratica, gli acquirenti stranieri tendono a preferire le operazioni di cessione di beni immobiliari per immobili più datati con una storia societaria complessa, prestiti non documentati, precedenti controversie fiscali o contenziosi irrisolti, anche se comportano un costo maggiore in termini di imposte di trasferimento. Tendono a preferire le operazioni di cessione azionaria quando la società target è in regola, è promossa dal BOI, detiene una licenza alberghiera di valore con diritti che sarebbero difficili o incerti da riottenere (in particolare i diritti relativi ai luoghi di intrattenimento o i permessi di costruzione acquisiti per diritto acquisito), oppure quando è fondamentale evitare che il trasferimento di terreni faccia scattare clausole di finanziamento previste dall’attuale struttura finanziaria.

La licenza alberghiera ai sensi della Legge sugli alberghi del 2547 (B.E.)

La gestione di un albergo in Thailandia senza una licenza valida costituisce un reato penale. Ai sensi della Sezione 59 della Legge sugli Alberghi B.E. 2547 (2004), la gestione di un albergo senza licenza espone il gestore a una pena detentiva fino a un anno, a una multa fino a 20.000 THB, o a entrambe, nonché a una sanzione amministrativa fino a 10.000 THB al giorno per tutta la durata della violazione. La licenza non è quindi una formalità amministrativa; è il bene fondamentale che l’acquirente sta acquisendo, direttamente in un’operazione di cessione di quote e tramite trasferimento o riemissione in un’operazione di cessione di beni.

Le quattro categorie di licenze alberghiere

Il Regolamento ministeriale che stabilisce le tipologie e i criteri per l’esercizio dell’attività alberghiera dell’anno buddista 2551 (2008), modificato dal Regolamento ministeriale n. 2 dell’anno buddista 2566 (2023), suddivide gli alberghi in quattro categorie in base ai servizi offerti. La categoria determina gli standard relativi all’edificio, alle dimensioni delle camere e alla sicurezza antincendio, la tassa di iscrizione e, nella pratica, il prezzo che la struttura può applicare.

Due norme operative meritano particolare attenzione da parte degli acquirenti. In primo luogo, un locale di intrattenimento situato all’interno della struttura alberghiera (un bar, una discoteca o un locale autorizzato ai sensi della Legge sui luoghi di intrattenimento B.E. 2509) è consentito dalla licenza alberghiera solo se la struttura dispone di più di 80 camere; questo spiega perché alcuni resort boutique da 60 camere non possono legalmente promuovere il proprio bar della hall come «discoteca». In secondo luogo, alcune licenze secondarie sono collegate all’hotel e devono essere trasferite o richieste nuovamente in parallelo: la licenza per la vendita di alcolici ai sensi della Legge sugli alcolici, la licenza per la ristorazione ai sensi della Legge sulla ristorazione, la licenza per i luoghi di intrattenimento, la licenza per le piscine ai sensi della Legge sulla sanità pubblica B.E. 2535, la licenza per gli stabilimenti termali (ove applicabile) e, a seguito della riforma del 2018, la licenza per i centri benessere / massaggi terapeutici.

Requisiti edilizi, antincendio e urbanistici

Non è possibile rilasciare alcuna licenza alberghiera senza un edificio conforme al regolamento ministeriale ai sensi della Legge sul controllo edilizio B.E. 2522. Il principale motivo di fallimento delle trattative durante la due diligence è rappresentato da un immobile costruito come condominio residenziale o come residenza assistita, e ora venduto come "albergo", sebbene la licenza edilizia (Or 1) e il certificato di destinazione d'uso (Or 6) ne descrivano un utilizzo diverso. La soluzione è raramente economica: richiede una domanda di cambio di destinazione d'uso, che a sua volta impone all'edificio di conformarsi alle norme alberghiere più rigorose in materia di vie di fuga antincendio, scale antincendio, sprinkler, rilevatori di fumo, pompe antincendio, illuminazione di emergenza a due livelli, carico strutturale e rapporti di parcheggio. Il Regolamento Ministeriale n. 2 B.E. 2566 (2023) ha attenuato alcune soglie per le piccole strutture ricettive con un massimo di otto camere o 30 ospiti, consentendo loro di operare in regime di notifica anziché con una licenza alberghiera completa, a condizione che rispettino le norme prescritte in materia di sicurezza antincendio e di notifica; tale esenzione, tuttavia, non si adatta alla maggior parte degli immobili oggetto di acquisizione.

La zonizzazione costituisce il secondo requisito fondamentale. Ai sensi della Legge sull’urbanistica B.E. 2562 (2019) e della relativa ordinanza urbanistica locale, non in tutte le zone è consentita la costruzione di alberghi. Diversi comuni costieri, zone protette e quartieri storici a Bangkok, Phuket, Krabi, Chiang Mai e Koh Samui limitano completamente l’uso alberghiero oppure impongono norme relative all’indice di edificabilità (FAR), all’altezza e alle distanze minime che incidono sul numero di camere e sulle possibilità di ristrutturazione. Un acquirente non dovrebbe mai firmare un contratto di compravendita senza una conferma scritta da parte dell’ufficio urbanistico locale.

Due diligence legale: la lista di controllo dell'acquirente

La due diligence nel settore alberghiero in Thailandia è più ampia rispetto a quella relativa agli immobili commerciali in altri paesi, poiché molti dei fattori che determinano il valore dell'immobile (licenze, marchio, OTA, dipendenti) non sono elementi immobiliari.

Terreni e diritti di proprietà

Il punto di partenza è l’atto di proprietà. Per ogni parcella occorre richiedere l’estratto del registro catastale, in originale, presso l’Ufficio Catastale provinciale. Solo i titoli Chanote (Nor Sor 4) e Nor Sor 3 Gor offrono il livello di certezza richiesto dagli investitori nel settore alberghiero; i documenti di possesso meno validi (Nor Sor 3, Sor Khor 1, Por Bor Tor 5) comportano rischi relativi ai confini, all’occupazione e alla registrazione e sono raramente accettabili. L'avvocato dell'acquirente deve verificare la corrispondenza tra la superficie registrata e quella effettivamente rilevata, l'esistenza di usufrutti, ipoteche, locazioni e servitù registrati, nonché la catena di proprietà risalente ad almeno dieci anni. Le invasioni di proprietà, i diritti di passaggio sulle strade pubbliche, le distanze minime dal litorale (ai sensi del Codice fondiario, della Legge sui terreni pubblici e delle ordinanze locali) e l’ubicazione dell’immobile in aree forestali protette (terreni Sor Por Kor / Por Bor Tor 5), parchi nazionali o zone militari devono essere confermati per iscritto.

Licenza alberghiera e autorizzazioni operative

È necessario esaminare integralmente il fascicolo relativo alla licenza alberghiera conservato presso il Registro del DOPA (o presso il BMA a Bangkok), compresi la licenza stessa, le eventuali condizioni ad essa associate, il permesso di costruzione (Or 1), il certificato di destinazione d'uso dell'edificio (Or 6), la certificazione antincendio, la relazione VIA (qualora il progetto abbia superato la soglia di Valutazione di Impatto Ambientale ai sensi della Legge sul Miglioramento e la Conservazione della Qualità Ambientale Nazionale B.E. 2535) e ogni licenza secondaria (alcolici, ristorazione, intrattenimento, piscina, spa, tassa sulle insegne, pubblicità). Qualsiasi incongruenza tra il numero di camere autorizzate e quello effettivo, tra i servizi autorizzati e quelli effettivamente offerti, o tra il gestore registrato e quello effettivo, costituisce un campanello d’allarme. Lo stesso vale per eventuali reclami amministrativi pendenti o avvertimenti da parte del Registro.

Due diligence societaria e contrattuale (cessione di quote)

Qualora l’operazione consista in un acquisto di azioni, è necessario esaminare il fascicolo societario depositato presso il Dipartimento per lo Sviluppo Economico a partire dalla costituzione della società, verificando tutte le modifiche relative agli amministratori, al capitale sociale e agli azionisti. Particolare attenzione viene prestata alla quota di partecipazione straniera (e all’eventuale storia di strutture di prestanome), al certificato di promozione del BOI e alle relative condizioni, alle garanzie societarie e ai prestiti infragruppo, al contratto di gestione alberghiera, a eventuali accordi di franchising, ai contratti con le OTA e le agenzie di viaggio, ai contratti di lavoro per l’alta dirigenza e il personale chiave addetto alle entrate, ai contratti di locazione per i ristoranti di proprietà dell’hotel e alle concessioni, nonché a eventuali contenziosi pendenti o imminenti. Le clausole di cambio di controllo vengono esaminate riga per riga; molti contratti internazionali di gestione alberghiera conferiscono all’operatore il diritto di recedere o di ricevere un compenso di trasferimento in caso di cambio di controllo del proprietario.

Due diligence fiscale e finanziaria

I bilanci certificati del venditore relativi agli ultimi cinque esercizi finanziari vengono confrontati con le dichiarazioni dei redditi delle società (PND 50), le dichiarazioni IVA (PP 30), le dichiarazioni relative alle ritenute alla fonte (PND 1, 3, 53, 54), le dichiarazioni relative alle imposte specifiche sulle attività commerciali, i contributi previdenziali e le dichiarazioni relative alle imposte locali sugli immobili e sulle insegne. In Thailandia gli hotel sono spesso oggetto di verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate; una storia fiscale in regola, con documentazione a supporto delle operazioni con parti correlate, dei prezzi di trasferimento e della deduzione delle commissioni di gestione, rappresenta un fattore di valore significativo in un’operazione di cessione azionaria. In un asset deal, la ritenuta alla fonte sul guadagno del venditore (pari all’1% del valore più elevato tra il prezzo dichiarato e il valore di stima ufficiale, per un venditore che sia una società thailandese) e l’imposta specifica sulle attività commerciali del venditore (pari al 3,3% del valore più elevato tra il prezzo dichiarato e il valore di stima, qualora l’immobile sia stato detenuto per meno di cinque anni e non costituisca la residenza del venditore) sono normalmente a carico del venditore, ma devono essere verificate presso l’Ufficio Catastale al momento del closing.

Due diligence operativa, in materia di risorse umane e ESG

Per un hotel in attività, i dati relativi a occupazione, ADR, RevPAR, GOP ed EBITDA degli ultimi 24-36 mesi vengono sottoposti a stress test confrontandoli con i dati STR locali e con il panorama competitivo della struttura. Lo stato delle attrezzature, degli arredi e delle finiture (ristrutturazioni delle camere, ascensori, cucina, lavanderia, IT, PMS, sistema di chiusura) viene valutato da un consulente tecnico specializzato nel settore alberghiero; la manutenzione differita rappresenta uno dei nemici silenziosi della valutazione degli hotel thailandesi. Per quanto riguarda le risorse umane, la Legge sulla tutela del lavoro B.E. 2541 (1998) garantisce ai dipendenti licenziati un'indennità di fine rapporto proporzionale all'anzianità di servizio (fino a 400 giorni per dieci anni e oltre), che diventa una passività quantificabile ogni volta che un acquirente intende cambiare marchio e ridurre l'organico. Gli aspetti relativi all’ESG (autorizzazioni per le acque reflue ai sensi della Legge sulle fabbriche e della Legge sulla sanità pubblica, efficienza energetica, sicurezza alimentare, accesso alle spiagge, trattamento della fauna marina nei resort insulari) figurano sempre più spesso nel memorandum del comitato di investimento dell’acquirente e devono essere oggetto di un’adeguata due diligence.

Il processo di transazione: dal term sheet alla chiusura

L'acquisizione di un hotel in Thailandia richiede in genere dai quattro ai sei mesi nel caso di una transazione azionaria e dai sei ai nove mesi nel caso di una transazione patrimoniale; tuttavia, le richieste al BOI, i rinnovi della valutazione di impatto ambientale (EIA), le licenze edilizie per il cambio di destinazione d'uso o una nuova richiesta completa di licenza alberghiera possono allungare notevolmente i tempi.

Il processo inizia solitamente con un term sheet non vincolante o una lettera di intenti che definisce i termini fondamentali dell’operazione, il periodo di esclusività, l’accesso alla due diligence e l’obbligo di riservatezza. Prima dell’apertura di qualsiasi data room viene firmato un accordo di riservatezza bilingue regolato dalla legge thailandese. L’acquirente procede quindi alla due diligence legale, fiscale e operativa, idealmente tramite una data room strutturata dotata di un protocollo di domande e risposte. I risultati di tale due diligence guidano la negoziazione del contratto di compravendita: il prezzo (di solito espresso come valore d’impresa con un adeguamento del capitale circolante per le operazioni su attività, o come valore patrimoniale netto con un meccanismo di locked-box per le operazioni su azioni), le condizioni sospensive (approvazioni normative, consenso del BOI ove applicabile, consensi di terzi nell’ambito di HMA e prestiti), le dichiarazioni e garanzie (con o senza assicurazione W&I), gli indennizzi e gli impegni post-chiusura (non concorrenza, non sollecitazione, servizi di transizione).

La fase di esecuzione prevede la firma del contratto di compravendita (SPA), l’adempimento delle condizioni sospensive e, infine, il perfezionamento della transazione. Il giorno del perfezionamento, nel caso di una transazione di tipo «asset deal», le parti si recano presso l’Ufficio del Catasto per registrare il trasferimento dei terreni e degli immobili, versare le spese ufficiali tramite gli assegni circolari concordati nel contratto di compravendita, effettuare lo scambio delle chiavi, dell’inventario delle attrezzature, arredi e mobili (FF&E) e del fondo cassa operativo, nonché presentare la domanda per la nuova licenza alberghiera (o per il trasferimento della licenza esistente). In un'operazione di cessione azionaria, le parti si incontrano presso la sede legale della società per firmare gli atti di trasferimento delle azioni, aggiornare il registro delle azioni, deliberare le risoluzioni del consiglio di amministrazione (nuovi amministratori, nuovi firmatari autorizzati, nuovi firmatari bancari), depositare la modifica presso il DBD e notificarla al BOI, al Registro degli Alberghi e alla banca.

Tasse ufficiali, imposte e tempi di riferimento

La tabella che segue riassume le principali tasse e imposte ufficiali che un acquirente deve prevedere in caso di acquisto di un hotel in Thailandia. Le cifre sono tratte dal Codice fondiario, dal Codice fiscale e dal tariffario della Legge sugli alberghi e rappresentano i valori indicativi utilizzati dai professionisti; gli importi esatti dipendono dal valore di stima, dal prezzo di vendita e dalla struttura.

Per gli hotel che beneficiano delle agevolazioni del BOI, potrebbero essere disponibili ulteriori vantaggi, tra cui l’esenzione dai dazi doganali sull’importazione di macchinari e attrezzature ai sensi dell’articolo 28 della Legge sulla promozione degli investimenti, l’esenzione dall’imposta sul reddito delle società per un massimo di otto anni (soggetta a un limite massimo basato sull’investimento ammissibile) ai sensi dell’articolo 31, l’esenzione sui dividendi distribuiti dagli utili esenti ai sensi dell’articolo 34 e il diritto di trasferire valuta estera all’estero ai sensi dell’articolo 37. Tali benefici sono subordinati al rispetto degli obblighi di rendicontazione previsti dal BOI per tutta la durata del periodo di promozione.

Rischi da considerare quando si acquista un hotel in Thailandia

Gli errori più costosi nelle acquisizioni di hotel in Thailandia sono ricorrenti. Il primo consiste nell’operare senza una licenza valida durante il periodo di transizione, il che espone sia il venditore che l’acquirente a responsabilità penale ai sensi dell’articolo 59 della Legge sugli alberghi. La questione della licenza deve essere risolta prima che gli ospiti effettuino il check-in sotto la nuova proprietà, non dopo. Il secondo è la trappola della struttura di prestanome: una società con maggioranza thailandese sulla carta, ma che di fatto è controllata da capitali stranieri attraverso prestiti non dichiarati, accordi di voto o diritti di prelazione non a condizioni di mercato. Il Codice fondiario, la FBA e le recenti circolari del Dipartimento per lo Sviluppo Commerciale considerano gli accordi di prestanome come un reato penale, punibile con la reclusione, multe e lo scioglimento coatto. La terza è la non conformità edilizia, in particolare nei resort costruiti come residenze e gradualmente convertiti ad uso alberghiero senza l’approvazione del cambio di destinazione d’uso; il costo per adeguare tale immobile agli standard antincendio di livello alberghiero può superare il 30% del valore dell’immobile. La quarta è l’esposizione fiscale nascosta di una vecchia società alberghiera thailandese, dove gli addebiti a parti correlate, i prestiti non documentati dal fondatore e le transazioni in contanti informali possono concretizzarsi in accertamenti fiscali pluriennali dopo la chiusura. Il quinto è la trappola del cambio di controllo HMA: gli operatori internazionali inseriscono abitualmente ingenti penali di rescissione o clausole di rebranding invisibili a un acquirente non specializzato. Il sesto è la non conformità alla VIA per i progetti al di sopra della soglia VIA (tipicamente 80 camere o più, o hotel in aree sensibili dal punto di vista ambientale), dove le approvazioni retroattive possono richiedere molti mesi e talvolta vengono rifiutate.

Consigli pratici per gli acquirenti stranieri

Prima di firmare qualsiasi documento, gli investitori stranieri dovrebbero richiedere a un consulente legale thailandese la redazione di una breve nota di orientamento che metta a confronto, sulla base dei fatti specifici dell’operazione, le opzioni relative alla costituzione di una società a maggioranza thailandese, alla locazione a lungo termine e all’iter BOI. Dovrebbero richiedere al venditore di fornire una data room completa, comprensiva dei titoli di proprietà originali, del permesso di costruzione, del certificato di destinazione d'uso dell'edificio, della licenza alberghiera, della relazione VIA (ove applicabile), dei bilanci certificati e delle dichiarazioni dei redditi degli ultimi cinque anni, nonché degli accordi HMA e di franchising. Dovrebbero assicurarsi che il contratto di compravendita (SPA) contenga dichiarazioni specifiche sulla validità e la trasferibilità della licenza alberghiera, sull’assenza di accordi di prestanome, sulla conformità dell’edificio alla legge sul controllo edilizio, sull’assenza di passività non dichiarate e sulla sopravvivenza dell’agevolazione BOI a seguito dell’operazione. Dovrebbero strutturare il prezzo come una combinazione di un prezzo base e un deposito a garanzia o una trattenuta per un periodo definito, al fine di coprire i rischi residui relativi alle imposte e alle licenze. Qualora sia prevista una ristrutturazione, è opportuno ottenere preventivamente un parere dall’ufficio urbanistico locale e da un consulente in materia di sicurezza antincendio in merito ai costi e ai tempi realistici necessari per l’adeguamento.

In che modo Juslaws & Consult può aiutarvi

Juslaws & Consult è uno studio legale thailandese specializzato in diritto immobiliare, alberghiero e societario. Forniamo consulenza agli acquirenti stranieri in merito alla strutturazione legale delle acquisizioni alberghiere in Thailandia, redigiamo e negoziamo term sheet, contratti di acquisto di azioni e beni, contratti di gestione alberghiera e contratti di franchising, conduciamo la due diligence legale end-to-end, prepariamo e presentiamo le domande al BOI e le licenze commerciali per stranieri, otteniamo o trasferiamo licenze alberghiere e permessi secondari presso il Dipartimento dell’Amministrazione Provinciale e rappresentiamo gli investitori in materia di accertamenti fiscali, controversie in materia di lavoro e contenziosi post-chiusura. Operiamo per conto di proprietari, gestori, finanziatori, family office e investitori istituzionali a Bangkok, Phuket, Krabi, Koh Samui, Chiang Mai, Hua Hin e Pattaya, e lavoriamo in inglese, francese e thailandese.

Domande frequenti

Uno straniero può possedere un hotel a titolo esclusivo in Thailandia?

Un cittadino straniero o una società a maggioranza straniera non può possedere a titolo definitivo il terreno su cui sorge l’albergo. Gli stranieri possono detenere fino al 49% di una società a responsabilità limitata thailandese proprietaria del terreno e dell’edificio, possono stipulare un contratto di locazione registrato della durata di 30 anni sul terreno, pur possedendo separatamente l’edificio ai sensi dell’articolo 1410 del Codice civile e commerciale, possono detenere fino al 49% delle unità in un condominio registrato, e, qualora venga concessa la promozione BOI ai sensi della Sezione 27 della Legge sulla Promozione degli Investimenti, possedere il terreno effettivamente necessario per l’attività alberghiera promossa. La società operativa deve inoltre ottemperare alla Legge sulle Imprese Straniere, che limita la gestione alberghiera ai sensi dell’Elenco 3.

La licenza ai sensi della legge sugli alberghi è trasferibile in caso di vendita dell'immobile?

La licenza è trasferibile a un acquirente che soddisfi i requisiti e non sia soggetto ai divieti di cui all’articolo 16 della Legge sugli alberghi, previa approvazione del Conservatore del registro e in conformità con le norme e le procedure stabilite dal Ministro. In caso di cessione di quote, la licenza rimane intestata alla società; è necessario notificare esclusivamente il cambio di gestore e il cambio di azionista. In caso di cessione di beni, la licenza non passa automaticamente insieme all’immobile e deve essere trasferita o richiesta nuovamente.

È meglio acquistare l'hotel tramite una transazione di cessione di beni immobili o una transazione di cessione di quote?

Dipende dalla storia dell’azienda oggetto dell’operazione. Le operazioni di cessione di beni isolano l’acquirente dalle passività storiche del venditore (fiscali, lavorative, contenziosi), consentono un adeguamento al valore di mercato della base ammortizzabile, ma comportano il pagamento integrale delle spese di trasferimento catastale e richiedono il trasferimento delle licenze e la riassunzione dei dipendenti. Le operazioni di cessione azionaria sono più rapide, evitano le spese di trasferimento catastale e mantengono in vigore la licenza, ma l’acquirente eredita l’intera storia della società. Le società thailandesi “pulite” promosse dal BOI tendono ad essere acquisite tramite operazioni di cessione azionaria; le proprietà più datate con storie complesse tendono ad essere acquisite tramite operazioni di cessione di beni.

È necessaria l'autorizzazione del BOI per acquistare un hotel in Thailandia?

L'adesione al programma di incentivazione del BOI non è obbligatoria per legge, ma rappresenta l'unico modo realistico per gestire l'hotel tramite una società di proprietà straniera al 100% nel rispetto della Legge sulle imprese straniere, oltre a consentire la proprietà immobiliare da parte di stranieri ai sensi dell'articolo 27 della Legge sulla promozione degli investimenti. Per un hotel con almeno 100 camere o un investimento totale superiore a 500 milioni di THB, esclusi il terreno e il capitale circolante, la promozione BOI ai sensi dell’Attività 7.6 è generalmente disponibile ed economicamente vantaggiosa grazie all’esenzione dall’imposta sul reddito delle società e all’esenzione dai dazi all’importazione.

A quale categoria alberghiera appartiene la mia struttura?

Ai sensi del Regolamento ministeriale B.E. 2551 (2008), modificato nel 2566 (2023), un hotel che offre solo camere è di Tipo 1 (camere di almeno 8 m²), un hotel che offre camere con servizio di ristorazione è di Tipo 2 (camere di almeno 8 m²), un hotel che offre camere, ristorazione e una struttura di intrattenimento o una sala conferenze è di Tipo 3 (camere di almeno 14 m²), mentre un hotel che offre camere, ristorazione, una struttura di intrattenimento e una sala conferenze è di Tipo 4 (camere di almeno 14 m²). Le strutture di intrattenimento all’interno dei locali dell’hotel richiedono più di 80 camere.

Cosa succede se la struttura opera senza una licenza alberghiera valida?

La gestione di un albergo senza licenza costituisce un reato penale ai sensi dell’articolo 59 della Legge sugli alberghi del 2547 (B.E.), punibile con la reclusione fino a un anno, una multa fino a 20.000 THB, o entrambe, nonché con una sanzione amministrativa fino a 10.000 THB al giorno per ogni giorno in cui persiste la violazione. Gli acquirenti non dovrebbero mai concludere l'acquisto di un immobile che viene presentato come hotel senza una licenza valida, se non attraverso una soluzione strutturata che sospenda o sanifichi la gestione senza licenza prima della chiusura.

Qual è il costo ufficiale della registrazione del trasferimento di proprietà?

Per quanto riguarda l’Ufficio Catastale, le voci principali sono la tassa di trasferimento del 2% (calcolata sul valore di stima ufficiale), l’imposta specifica sulle attività commerciali (SBT) del 3,3% ove applicabile (sul valore più elevato tra il prezzo di vendita e il valore di stima), l’imposta di bollo dello 0,5% quando la SBT non è applicabile e la ritenuta alla fonte dell’1% in caso di venditore societario. La ripartizione tra acquirente e venditore è stabilita contrattualmente; l’Ufficio Catastale provvede alla riscossione il giorno stesso. Per un contratto di locazione registrato, la tassa di registrazione è pari all’1% del canone totale per la durata del contratto, più lo 0,1% di imposta di bollo.

Quanto tempo occorre per concludere l'acquisizione di un hotel in Thailandia?

Un’operazione di cessione di quote (share deal) si conclude in genere entro quattro-sei mesi dalla firma del term sheet, compresi la due diligence, la redazione dei contratti e l’adempimento delle condizioni sospensive. Un’operazione di cessione di attività (asset deal) si conclude in genere entro sei-nove mesi, con i tempi determinati dal rinnovo della licenza alberghiera, dalla verifica del permesso di costruzione e dalle formalità presso l’Ufficio Catastale. Le richieste all’Ufficio per gli Investimenti (BOI), i permessi di costruzione per il cambio di destinazione d’uso o una nuova valutazione di impatto ambientale (VIA) possono prolungare i tempi di completamento di diversi mesi.

I dipendenti attualmente in servizio potranno essere sostituiti dopo la chiusura?

I dipendenti possono essere licenziati, ma la Legge sulla tutela del lavoro B.E. 2541 (1998) garantisce ai dipendenti licenziati il diritto a un'indennità di fine rapporto proporzionale all'anzianità di servizio, oltre alle ferie maturate, al preavviso sostitutivo e al risarcimento previsto dalla legge qualora il licenziamento sia ritenuto ingiustificato. In un asset deal, il trasferimento dei dipendenti all’acquirente richiede il consenso scritto di ciascun dipendente ai sensi della Sezione 13 della Legge sulla tutela del lavoro; in assenza di tale consenso, il venditore rimane il datore di lavoro ed è responsabile del pagamento dell’indennità di fine rapporto. La ristrutturazione della forza lavoro dovrebbe essere integrata nel prezzo.

Qual è il ruolo della Valutazione di Impatto Ambientale (VIA)?

Gli alberghi che superano la soglia stabilita dalla Legge sul miglioramento e la conservazione della qualità ambientale nazionale del 2535 (in genere 80 camere o più, o qualsiasi albergo situato in aree sensibili dal punto di vista ambientale) devono disporre di una VIA approvata prima che possa essere rilasciata la licenza edilizia. L’approvazione della VIA, le condizioni imposte e le eventuali relazioni di monitoraggio successive devono costituire parte integrante della due diligence; la mancata conformità è un motivo frequente di provvedimenti amministrativi e, in alcuni casi, di rifiuto del rinnovo della licenza alberghiera.

Si ricorre ancora alle strutture di intestazione per aggirare le norme sulla proprietà straniera?

Gli accordi di prestanome, in cui azionisti thailandesi detengono terreni o azioni a beneficio economico di un cittadino straniero, sono illegali ai sensi dell’articolo 113 del Codice fondiario e della Legge sulle imprese straniere, e sono attualmente oggetto di indagini approfondite da parte del Dipartimento per lo sviluppo delle imprese e del Dipartimento per le indagini speciali. I rischi comprendono la responsabilità penale, la cessione coatta del terreno, il diniego di ulteriori autorizzazioni e il danno alla reputazione sia per il cittadino straniero che per la controparte thailandese. Le alternative legittime (società a maggioranza thailandese con azioni privilegiate, contratto di locazione registrato, incentivi BOI) sono collaudate e meno costose rispetto al costo di una controversia relativa a un prestanome.

Posso procedere al rebranding e alla ristrutturazione subito dopo la chiusura?

Sì, con tre precisazioni. Il contratto di gestione alberghiera (se esistente) richiede spesso il consenso del gestore e può comportare il pagamento di una penale di risoluzione. Il cambio di marchio può richiedere un aggiornamento del fascicolo di licenza, in particolare qualora siano coinvolti l'insegna e i marchi commerciali. Interventi di ristrutturazione significativi che alterano la struttura o la disposizione dell'edificio richiedono un permesso di modifica edilizia ai sensi della Legge sul controllo edilizio e potrebbero richiedere una nuova conferma da parte del Registro degli alberghi che i locali continuino a essere conformi al Regolamento ministeriale B.E. 2551 (2008).

Juslaws & Consult è in grado di gestire l'intera transazione per conto di un acquirente straniero?

Sì. Il nostro team dedicato al settore alberghiero si occupa della bozza di accordo preliminare, del term sheet, dell’accordo di riservatezza bilingue, della due diligence legale e fiscale, del contratto di compravendita (SPA), della domanda al BOI (ove pertinente), del trasferimento della licenza alberghiera o della nuova richiesta presso il DOPA o il BMA, della registrazione presso l’Ufficio Catastale, dell’apertura del conto bancario, della documentazione relativa alle rimesse in valuta estera (modulo FET), gli aggiornamenti societari post-chiusura con il DBD e il Dipartimento delle Entrate, nonché l’assistenza in materia di lavoro, fiscalità e licenze post-chiusura. Ci contatti tramite il sito web di Juslaws & Consult per fissare un appuntamento.