Le aste pubbliche organizzate dal Dipartimento per l’Esecuzione Forense, l’autorità centrale di esecuzione sotto l’egida del Ministero della Giustizia, rappresentano uno dei canali di accesso al mercato immobiliare thailandese più sottovalutati. Gli immobili offerti in queste aste, provenienti da mutui ipotecari insoluti, patrimoni fallimentari e beni sequestrati in casi di riciclaggio di denaro, vengono regolarmente venduti a prezzi ben inferiori a quelli di mercato per unità comparabili. Il rovescio della medaglia è un quadro procedurale e giuridico che penalizza l’offerente impreparato e, nel caso degli acquirenti stranieri, aggiunge alle regole dell’asta stesse le restrizioni previste dal Codice fondiario e dalla Legge sui condomini.
La presente guida si basa sulle pubblicazioni del Dipartimento per l’Esecuzione Forense, sui relativi regolamenti ministeriali, sul Codice di procedura civile modificato dalla Legge n. 30 del 2560 (2017) e dall’emendamento all’articolo 309 quater del 2558 (2015), nonché sulla Legge sui condomini del 2522 e successive modifiche. Essa illustra le basi giuridiche dell’asta, i documenti e i depositi richiesti per partecipare, il meccanismo di riduzione del prezzo che spesso rende la terza o la quarta asta le più interessanti, le modalità di trasferimento della proprietà presso l’Ufficio Catastale a seguito dell’asta, nonché gli aspetti che un offerente straniero deve pianificare in anticipo.
Il quadro giuridico delle aste pubbliche in Thailandia
Le aste pubbliche dei beni pignorati si svolgono ai sensi del Titolo II del Libro IV del Codice di procedura civile, che disciplina l’esecuzione forzata a seguito di una sentenza definitiva. Dopo che il creditore giudiziario ha ottenuto un titolo esecutivo, il Dipartimento dell’esecuzione forzata procede al pignoramento dei beni mobili e immobili del debitore giudiziario e li mette in vendita mediante asta pubblica al fine di soddisfare il debito giudiziario; l’eventuale eccedenza viene restituita al debitore. Lo stesso meccanismo viene utilizzato nelle procedure fallimentari ai sensi della Legge sul Fallimento B.E. 2483 (1940) e nella cessione dei beni confiscati ai sensi della Legge contro il Riciclaggio di denaro B.E. 2542 (1999).
La modifica del 2017 al Codice di procedura civile (Legge n. 30 B.E. 2560) ha rinumerato e modernizzato le disposizioni relative alle aste. Le norme in materia di aste sono ora contenute principalmente negli articoli da 331 a 335. L’articolo 331 conferma che il Dipartimento per l’esecuzione forzata può svolgere aste nei fine settimana e al di fuori dell’orario di ufficio senza previa autorizzazione del tribunale. L'articolo 333 consente a qualsiasi persona interessata, inclusi l'offerente, il debitore o il creditore, di presentare un'opposizione allo svolgimento dell'asta entro quindici giorni. Il precedente articolo 309 quater, aggiunto nel 2015, è la norma che ha contribuito maggiormente a rendere le aste di appartamenti in condominio attraenti per gli acquirenti privati, poiché esonera l'aggiudicatario dal pagamento delle spese di manutenzione delle aree comuni e delle multe non pagate dal precedente proprietario.
Possono registrarsi come offerenti sia i cittadini thailandesi che i cittadini stranieri. La partecipazione straniera, tuttavia, deve rispettare la Legge sul Catasto del 2497 (1954) per i terreni e la Legge sui condomini per le unità condominiali. Tali norme non vengono meno per il semplice fatto che la vendita avvenga in esecuzione di un’ordinanza del tribunale. Il nostro team di Juslaws & Consult fornisce regolarmente consulenza agli acquirenti stranieri su questi aspetti nell’ambito della nostra pratica dedicata al settore immobiliare e agli investimenti.
Dove trovare gli annunci d'asta
Il Dipartimento per l’Esecuzione Forense pubblica i propri bandi di asta pubblica (ประกาศขายทอดตลาด) sul proprio portale centrale degli elenchi all’indirizzo asset.led.go.th, con calendari distinti per ciascun ufficio di esecuzione. Anche gli uffici provinciali gestiscono i propri bachechi informativi. Ogni annuncio specifica il numero del caso, il tipo di bene (appartamento, terreno edificato, terreno libero, fabbrica o bene mobile), i dettagli del titolo di proprietà, il valore stimato, la data e il luogo della vendita, la caparra richiesta ed eventuali gravami o avvertenze. L’annuncio costituisce il contratto. Le condizioni di offerta riportate nell’annuncio sono vincolanti per l’aggiudicatario; pertanto, leggere il documento dall’inizio alla fine prima del giorno della vendita è la misura di due diligence più importante in assoluto.
Il Dipartimento gestisce inoltre un portale di servizi online che consente la registrazione, la presentazione delle offerte e la partecipazione alle aste a distanza in alcune province, il quale ha progressivamente sostituito la partecipazione in presenza con pagamento esclusivamente in contanti per i lotti di maggior valore.
Due diligence pre-asta
Gli immobili venduti all'asta vengono venduti così come sono. Il Dipartimento di Esecuzioni Giudiziarie non offre alcuna garanzia in merito alle condizioni fisiche, alla situazione occupazionale o a eventuali gravami occulti oltre a quanto indicato nel bando. L'offerente è tenuto a svolgere preventivamente una verifica indipendente. Un fascicolo completo pre-asta dovrebbe comprendere, come minimo, l’atto di proprietà (chanote, นส.4), il certificato di gravami dell’ufficio catastale, la licenza edilizia, eventuali contratti di locazione registrati, la relazione sulle quote arretrate della persona giuridica del condominio, ove applicabile, un sopralluogo fisico del sito, una verifica dell’occupazione attuale e dell’eventuale presenza di occupanti abusivi o inquilini in possesso, nonché la conferma del valore di stima utilizzato per fissare l’offerta di partenza.
Per quanto riguarda specificatamente un'unità condominiale, l'acquirente deve inoltre verificare lo stato della quota riservata agli stranieri ai sensi dell'articolo 19 della Legge sui condomini, qualora un acquirente straniero intenda registrare l'unità a proprio nome. Il limite massimo complessivo del 49% di proprietà straniera per edificio si applica indipendentemente dal fatto che l'unità sia stata acquistata tramite vendita privata o all'asta pubblica. Un'unità situata in un edificio che ha già esaurito la propria quota straniera non può essere trasferita a un offerente straniero vincitore nell'ambito di una quota straniera, e l'offerente sarà costretto a registrare l'unità nell'ambito della quota thailandese del 51% tramite una controparte thailandese oppure a rinunciare alla caparra. Il nostro team di due diligence aziendale effettua regolarmente questa verifica prima che i nostri clienti versino una caparra.
Chi può registrarsi come offerente
Possono registrarsi sia i cittadini thailandesi che quelli stranieri, di persona o tramite un procuratore debitamente autorizzato. Anche le persone giuridiche, sia thailandesi che straniere, possono registrarsi, fatte salve le stesse restrizioni relative alla proprietà fondiaria e alle quote condominiali che si applicano alle transazioni sul mercato libero.
I documenti di identità richiesti al momento della registrazione sono, in sintesi, una carta d’identità thailandese o un passaporto per gli offerenti persone fisiche, con una copia autenticata di ogni pagina utilizzata; una procura con un bollo fiscale da 30 baht apposto ai sensi del Codice delle Entrate, oltre ai documenti di identità del mandante e del procuratore, qualora l’offerente nomini un rappresentante; e, per una persona giuridica, una dichiarazione giurata certificata (หนังสือรับรอง) rilasciata dal Dipartimento per lo Sviluppo delle Imprese non più di un mese prima della data dell’asta, i documenti di identità dell’amministratore autorizzato e, se del caso, i documenti del rappresentante. Una persona giuridica straniera deve presentare certificati societari equivalenti debitamente autenticati e legalizzati, accompagnati da traduzioni certificate in lingua thailandese.
Calendario dei depositi cauzionali
Per registrarsi come offerente per un lotto il cui valore stimato sia pari ad almeno 500.000 baht, l’offerente deve versare una cauzione di partecipazione prima dell’inizio dell’asta. L’importo della cauzione è stabilito da un regolamento ministeriale ai sensi del Codice di procedura civile ed è commisurato al valore stimato del lotto. La tabella attualmente applicata dal Dipartimento dell’Esecuzione Forense è la seguente.
| Valore stimato del lotto (THB) | Cauzione richiesta (THB) |
|---|---|
| Fino a 500.000 | Il 5% del valore stimato, come importo minimo |
| Da oltre 500.000 a 1.000.000 | 50,000 |
| Da oltre 1.000.000 a 3.000.000 | 150,000 |
| Da oltre 3.000.000 a 5.000.000 | 250,000 |
| Da oltre 5.000.000 a 10.000.000 | 500,000 |
| Da oltre 10.000.000 a 20.000.000 | 1,000,000 |
| Da oltre 20.000.000 a 50.000.000 | 2,500,000 |
| Da oltre 50.000.000 a 100.000.000 | 5,000,000 |
| Da oltre 100.000.000 a 200.000.000 | 10,000,000 |
| Oltre 200.000.000 | Come stabilito dal Direttore Generale o dal suo delegato |
Il deposito può essere versato in contanti, tramite assegno circolare emesso da una banca thailandese a favore dell’ufficio esecutivo competente, tramite una lettera di garanzia bancaria incondizionata oppure, negli uffici che hanno implementato il sistema EDC, tramite pagamento con carta EDC direttamente in sede. L'offerente perdente riceve la restituzione della cauzione al termine della sessione. La cauzione dell'offerente vincitore viene accreditata a valere sul prezzo di acquisto. Se l'offerente vincitore non provvede al pagamento entro il termine stabilito nel bando, la cauzione viene incamerata e l'offerente è tenuto a coprire l'eventuale differenza di prezzo nella nuova vendita, in base al principio sancito dall'articolo 516 del Codice civile e commerciale.
Il prezzo di partenza e la sua evoluzione nelle successive vendite
Il prezzo di partenza della prima asta viene stabilito dal Comitato per la fissazione dei prezzi (คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์) del Dipartimento dell’Esecuzione Forense sulla base della perizia ufficiale. Qualora non sia disponibile il valore stabilito dal Comitato per la fissazione dei prezzi, si ricorre al valore di perizia fissato dal funzionario incaricato della valutazione immobiliare; in mancanza di ciò, l’ufficiale giudiziario fissa un prezzo di partenza ragionevole.
Se durante la prima asta nessun offerente presenta un'offerta pari o superiore al prezzo di partenza, il lotto viene rinviato a una seconda vendita. Il prezzo di partenza diminuisce a scatti, il che è determinante per gli acquirenti che seguono un determinato lotto nel corso di più sessioni.
| Turno d'asta | Prezzo di partenza in percentuale del valore stimato |
|---|---|
| Prima asta | 100% (dato fornito dal Comitato per la fissazione dei prezzi) |
| Seconda asta | il 90% |
| Terza asta | l'80% |
| Quarta asta e ogni tornata successiva | il 70% |
È proprio questa struttura a scaglioni a garantire un vantaggio all’offerente più paziente. Un’unità valutata 5.000.000 di baht che non trova acquirente nelle prime tre sessioni verrà proposta a un prezzo di partenza di 3.500.000 di baht nella quarta sessione e in tutte le sessioni successive fino alla sua vendita. In combinazione con la tutela prevista dalla Sezione 309 quater sulle spese di manutenzione arretrate, questa è la norma che ha reso le aste di appartamenti al quarto turno uno dei segmenti più attivi del mercato secondario.
Il giorno dell'asta, passo dopo passo
La mattina dell'asta, le registrazioni hanno inizio presso l'ufficio del Dipartimento di Esecuzioni Forensi o presso la sede indicata nel bando e si chiudono all'ora specificata nel bando stesso. L'offerente presenta il modulo di registrazione, i documenti di identità, la ricevuta del deposito cauzionale e, se del caso, la procura. Una volta effettuata la registrazione, l'offerente riceve un cartellino numerato e viene accompagnato alla zona riservata agli offerenti. La registrazione costituisce accettazione delle condizioni di gara, pertanto il rifiuto di aggiudicarsi l’oggetto dopo la battuta d’asta comporta la perdita della caparra.
Prima dell'inizio dell'asta, l'ufficiale giudiziario legge il numero del procedimento, i dettagli dell'immobile e le condizioni di vendita, e verifica la presenza del creditore giudiziario e del debitore giudiziario. Viene annunciato il prezzo di partenza. Gli offerenti alzano il cartellino per fare un'offerta pari al prezzo di partenza, e successivamente per rilanciare con gli incrementi stabiliti dall'ufficiale giudiziario. Gli offerenti possono, se lo desiderano, rilanciare con incrementi maggiori.
Quando viene raggiunta l'offerta più alta e non vengono presentate ulteriori offerte, l'ufficiale giudiziario annuncia il prezzo per tre volte. Prima della terza proclamazione, l'ufficiale giudiziario chiede al creditore giudiziario e al debitore giudiziario se uno dei due intenda opporsi. Un'opposizione in questa fase può sospendere la vendita e dare avvio alle procedure previste dall'articolo 333. In assenza di opposizione, l'ufficiale giudiziario procede alla terza proclamazione e batte il martello. L'asta è chiusa.
Pagamento e trasferimento della proprietà dopo l'aggiudicazione
L'aggiudicatario è tenuto a versare il saldo del prezzo entro il termine stabilito nel bando. Per la maggior parte delle aste immobiliari, il termine è di quindici giorni dalla data di vendita, con possibilità di una proroga fino a tre mesi previa richiesta all'ufficiale esecutivo per motivi gravi. Il pagamento deve essere effettuato in contanti, tramite assegno circolare o bonifico bancario sul conto indicato dall’ufficio esecutivo. Il mancato pagamento entro il termine comporta la perdita della caparra e espone l’aggiudicatario alla responsabilità per l’eventuale differenza di prezzo nella nuova vendita.
Una volta che il prezzo è stato pagato per intero, l’ufficiale esecutivo emette un avviso di trasferimento (หนังสือโอนกรรมสิทธิ์) indirizzato all’Ufficio Catastale competente. L’acquirente presenta tale avviso all’Ufficio Catastale insieme al titolo di proprietà, ai propri documenti di identità e, nel caso di un acquirente straniero di un’unità condominiale, ai documenti elencati nella sezione seguente. L’Ufficio Catastale registra il trasferimento di proprietà a nome dell’acquirente ed emette un titolo di proprietà aggiornato.
Le imposte e le tasse da versare all’Ufficio Catastale in occasione di un trasferimento a seguito di un’asta pubblica corrispondono alle normali voci relative al trasferimento di proprietà. La tassa di trasferimento del 2% viene calcolata sul valore più elevato tra il prezzo d’asta e il valore di stima, ed è a carico dell’acquirente, salvo diversa indicazione nel bando. L'imposta specifica sulle attività commerciali del 3,3% o l'imposta di bollo dello 0,5%, a seconda dei casi, nonché eventuali ritenute fiscali, vengono detratte dal ricavato dell'asta prima che questo venga versato al creditore giudiziario; l'acquirente non è normalmente tenuto a sostenerne il costo come esborso diretto.
Acquirenti stranieri: quali sono i cambiamenti
L'asta non prevede alcuna deroga alle norme standard in materia di proprietà immobiliare per i cittadini stranieri. Tre categorie richiedono un trattamento specifico.
Terreno
L'articolo 86 della Legge sul Catasto vieta ai cittadini stranieri di possedere terreni in Thailandia, salvo nei casi in cui un trattato ne conceda il diritto o sia stata concessa un'autorizzazione ministeriale ai sensi dell'articolo 96 bis a un investitore straniero che abbia importato in Thailandia almeno 40 milioni di baht a fini di investimento in categorie approvate, con un limite di utilizzo del terreno pari a un rai per scopi residenziali. Attualmente non si applica alcuna eccezione generale prevista da trattati. Un offerente straniero aggiudicatario di un lotto di terreno in un'asta pubblica non potrà quindi, in pratica, registrare il terreno a proprio nome e sarà tenuto a nominare come proprietario registrato una persona giuridica thailandese, un cittadino thailandese o una struttura idonea ai sensi di un trattato. Il tentativo di fare un'offerta su un terreno per la registrazione a proprio nome è la causa più comune di perdita della caparra tra gli offerenti stranieri. La nostra guida all'acquisto di terreni in Thailandia illustra le strutture legali.
Appartamenti in condominio
Un cittadino straniero può acquistare un'unità condominiale all'asta a proprio nome, a condizione che, al momento della registrazione del trasferimento, l'unità rientri nella quota del 49% di proprietà straniera prevista per l'edificio ai sensi dell'articolo 19 della Legge sul condominio, e a condizione che i fondi utilizzati per pagare il prezzo d'asta siano versati dall'estero in valuta estera e convertiti in baht thailandesi in Thailandia. È necessario ottenere dalla banca thailandese che ha ricevuto i fondi un Modulo di Transazione in Valuta Estera (FETF, precedentemente Tor Tor 3), che attesti il versamento in entrata di un importo pari o superiore al prezzo d'asta, e presentarlo all'Ufficio Catastale alla data del trasferimento.
La persona giuridica responsabile del condominio deve rilasciare una «Lettera di conferma della quota straniera» che attesti che l’unità può essere registrata come di proprietà straniera. Se la persona giuridica non è in grado di rilasciare tale lettera perché l’edificio ha raggiunto la quota massima consentita, l’acquirente straniero non potrà registrare l’unità a proprio nome nemmeno dopo aver vinto l’asta. È opportuno verificare questo rischio e, idealmente, ottenerne conferma scritta da parte della persona giuridica prima di versare la caparra. La nostra guida all'acquisto di un appartamento in Thailandia illustra il quadro normativo di riferimento.
Ville, case e lotti misti
Un lotto d'asta costituito da una casa o una villa insieme al terreno non può essere registrato a nome di un privato straniero per lo stesso motivo per cui non è possibile registrare un lotto di terreno non edificato. Un acquirente straniero che desideri acquisire solo l'immobile può, in alcuni casi, subentrare nella proprietà dell'edificio tramite un contratto di locazione separato o un contratto di locazione registrato a lungo termine (fino a 30 anni ai sensi dell'articolo 540 del Codice civile e commerciale). Le modalità sono di natura tecnica e richiedono una pianificazione preliminare prima dell'asta. La nostra pagina " Acquistare una villa in Thailandia " descrive le opzioni legali disponibili.
Spese di manutenzione non pagate e la tutela prevista dall'articolo 309-quater
Una delle riforme più importanti per gli acquirenti di appartamenti in condominio nell'ambito delle aste è l'articolo 309 quater del Codice di procedura civile, introdotto dalla modifica del 2558 (2015). Prima di procedere alla vendita, l'ufficiale giudiziario deve notificare alla persona giuridica del condominio l'imminente asta. La persona giuridica ha trenta giorni di tempo per segnalare eventuali spese condominiali, multe e bollette dell'acqua o dell'elettricità non pagate attribuibili all'unità. Dopo la vendita, tali importi segnalati vengono pagati attingendo dal ricavato dell’asta, con priorità rispetto al credito del creditore ipotecario. L’aggiudicatario acquisisce l’unità libera da tali debiti segnalati. L’acquirente non è più tenuto a ottenere un certificato di liquidazione dei debiti dalla persona giuridica prima di registrare il trasferimento presso l’Ufficio Catastale, il che ha eliminato uno dei tradizionali colli di bottiglia dei trasferimenti post-asta.
La tutela si applica esclusivamente ai debiti che la persona giuridica comunica entro il termine di trenta giorni. Un acquirente che nutra dubbi in merito alla diligenza di una persona giuridica dovrebbe richiedere all'ufficiale esecutivo una copia della risposta della persona giuridica presente in archivio e verificarla prima di saldare il saldo.
Presentare un reclamo in merito allo svolgimento di un'asta
L'articolo 333 del Codice di procedura civile, come rinumerato dalla modifica del 2017, consente a chiunque abbia un interesse nell'asta, ivi inclusi l'offerente, il creditore giudiziario, il debitore giudiziario o un terzo ricorrente, di presentare un'opposizione scritta entro quindici giorni dalla presa di conoscenza dello svolgimento della vendita. Tra i motivi più comuni figurano un prezzo di partenza che non riflette il valore stimato, irregolarità nell’offerta (collusione, intimidazione) o un gravame non dichiarato che incide sul titolo di proprietà. Un’obiezione accolta può comportare l’annullamento della vendita e la restituzione della caparra. Un’obiezione respinta lascia in vigore la vendita e vincola l’offerente a portarla a termine. Le controversie di questo tipo rientrano nell’ambito della nostra pratica di Contenzioso Civile e del nostro team Controversie Immobiliari.
Riepilogo indicativo dei costi per l'acquisto di un appartamento in condominio tramite asta
Per un acquirente straniero che si aggiudica un appartamento del valore di 5.000.000 di baht al terzo turno d’asta (prezzo di partenza pari all’80% della valutazione di 5.000.000 di baht, ovvero 4.000.000 di baht, aggiudicato al prezzo di partenza), il prospetto dei costi indicativo si presenta come segue.
| Articolo | Importo indicativo (THB) | Note |
|---|---|---|
| Cauzione di partecipazione versata al momento dell'iscrizione | 250,000 | Dal conto di deposito; accreditato sul conto corrente |
| Saldo del prezzo d'asta entro 15 giorni | 3,750,000 | Assegno circolare o bonifico bancario |
| Tassa di trasferimento dell'Ufficio catastale (2%) | da 80.000 a 100.000 | Il maggiore tra il prezzo e il valore di stima |
| Imposta specifica sulle attività commerciali o imposta di bollo | Detratto dal ricavato | A carico del venditore, non dell'acquirente |
| Rimessa in entrata FETF | 4.000.000 (equivalente in valuta estera) | Documenti necessari per l'iscrizione alla quota per stranieri |
| Spese condominiali non pagate | Pagato con i proventi, non dall'acquirente | Tutela ai sensi dell'articolo 309 quater |
| Spese legali, spese notarili, traduzioni | In base al coinvolgimento | Assistenza legale prima e dopo l'asta |
I cifre variano a seconda della valutazione, del turno in cui l'unità viene aggiudicata e dello status della quota per stranieri dell'edificio. Il punto è che il costo complessivo è altamente prevedibile una volta letto attentamente il bando.
Consultare un legale prima dell'asta
La rappresentanza pre-asta è ciò che garantisce la regolarità del titolo di proprietà di un lotto all’asta. Un incarico tipico comprende la verifica del titolo e degli oneri presso l’Ufficio del Catasto, il controllo delle quote di proprietà con l’amministratore del condominio, una relazione di ispezione fisica destinata all’acquirente, la redazione dei documenti di registrazione e delle eventuali procure, la partecipazione all’asta e il trasferimento post-asta presso l’Ufficio del Catasto, compresa la documentazione FETF. Il nostro team Proprietà e Investimenti e il nostro team Recupero crediti e Pignoramenti gestiscono entrambi i lati di queste aste, sia per gli acquirenti che per i creditori giudiziari. Una breve prima telefonata è normalmente sufficiente per confermare se un lotto di interesse sia un candidato serio o un deposito in attesa di essere incamerato.
Domande frequenti
Uno straniero può acquistare un terreno in un'asta indetta dall'Ufficio esecuzioni?
Non a proprio nome, salvo la ristretta eccezione prevista dall’articolo 96 bis del Codice fondiario (investimento idoneo pari a 40 milioni di baht, approvazione ministeriale, un rai di terreno residenziale). A tutti gli effetti pratici, un cittadino straniero che partecipa a un'asta per l'acquisto di un terreno deve farlo tramite un'entità thailandese legalmente costituita o nell'ambito di un contratto di locazione a lungo termine registrato stipulato prima dell'asta. La partecipazione all'asta senza che tale struttura sia in essere è la causa principale della perdita della caparra da parte degli offerenti stranieri.
Uno straniero può acquistare un appartamento in condominio durante un'asta indetta dall'Ufficio Esecuzioni?
Sì, a condizione che l'unità rientri nella quota del 49% di proprietà straniera prevista per l'edificio al momento della registrazione ai sensi dell'articolo 19 della Legge sui condomini e che il prezzo d'asta sia pagato con fondi trasferiti dall'estero in valuta estera, comprovati da un modulo di transazione in valuta estera (FETF) rilasciato dalla banca thailandese destinataria. Si prega di verificare lo stato della quota straniera con la persona giuridica del condominio prima di versare la caparra.
Come viene stabilito il prezzo di partenza e come varia nel corso delle aste?
Il Comitato per la fissazione dei prezzi del Dipartimento di esecuzione giudiziaria stabilisce il prezzo di partenza del primo turno sulla base della perizia ufficiale. Se il lotto non viene venduto, il prezzo di partenza del secondo turno è pari al 90% della perizia, quello del terzo turno all’80% e il quarto turno e quelli successivi partono dal 70%. Il prezzo minimo rimane fissato al 70% per tutti i turni necessari a trovare un acquirente.
Qual è l'importo della cauzione necessaria per registrarsi come offerente?
Per ogni lotto con un valore stimato pari o superiore a 500.000 baht è richiesto un deposito cauzionale calcolato in base a una scala mobile stabilita dal regolamento ministeriale, che va da 50.000 baht per i lotti fino a un milione a 10.000.000 di baht per i lotti compresi tra 100 e 200 milioni. Per i lotti superiori a 200 milioni di baht si applica un deposito fissato dal Direttore Generale. L'offerente perdente riceve il deposito al termine della sessione; all'offerente vincitore esso viene accreditato sul prezzo di acquisto.
Quanto tempo ho a disposizione per pagare il saldo dopo aver vinto?
Per la maggior parte delle aste immobiliari, il saldo deve essere versato entro quindici giorni dalla vendita, in contanti, tramite assegno circolare o bonifico bancario sul conto indicato dall’ufficio esecutivo. L’ufficiale esecutivo può concedere una proroga di massimo tre mesi, previa richiesta motivata da gravi motivi. Il mancato rispetto del termine comporta la perdita della caparra e espone l’acquirente alla responsabilità per l’eventuale differenza di prezzo in caso di nuova vendita.
Dovrò pagare le spese condominiali relative alle aree comuni non pagate dal precedente proprietario?
No. L'articolo 309 quater del Codice di procedura civile, aggiunto nel 2015, impone all'ufficiale giudiziario di notificare alla persona giuridica del condominio, prima della vendita; la persona giuridica comunica le spese arretrate entro trenta giorni; tali importi vengono pagati attingendo al ricavato dell'asta con priorità rispetto al creditore ipotecario; e l'aggiudicatario acquisisce l'unità libera dai debiti segnalati. Lo storico requisito di ottenere un certificato di regolarità debitoria della persona giuridica prima del trasferimento è stato abolito dallo stesso emendamento.
Devo partecipare all'asta di persona?
No. Un offerente può nominare un rappresentante legale mediante una procura munita di un bollo fiscale da 30 baht, accompagnata da copie autenticate dei documenti di identità del mandante e del rappresentante. Per i lotti di valore più elevato, diversi uffici esecutivi accettano ora offerte a distanza tramite il portale e-Service all’indirizzo led.go.th. Gli offerenti stranieri spesso nominano un legale thailandese che li rappresenti per gestire la registrazione in loco, il versamento della cauzione e la strategia di offerta.
Quali verifiche dovrei effettuare prima dell'asta?
Come minimo: atto di proprietà e certificato di assenza di gravami rilasciato dall’Ufficio Catastale competente; sopralluogo dell’immobile, preferibilmente corredato di fotografie e verifica dell’attuale situazione occupativa; per le unità condominiali, una Lettera di conferma della quota straniera rilasciata dalla persona giuridica e un resoconto sullo stato delle spese condominiali; verifica del valore di stima utilizzato per fissare l’offerta iniziale; ed esame dell’Avviso di asta pubblica, clausola per clausola. L'annuncio è vincolante una volta effettuata la registrazione e le avvertenze in esso riportate si considerano rese note.
Chi paga le spese di trasferimento dell'Ufficio catastale?
La commissione di trasferimento del 2% è a carico dell’acquirente al momento dell’immatricolazione ed è calcolata sull’importo maggiore tra il prezzo d’asta e il valore di stima ufficiale. L’imposta specifica sulle attività commerciali (3,3%) o l’imposta di bollo (0,5%) ed eventuali ritenute fiscali vengono normalmente detratte dal ricavato dell’asta prima della consegna al creditore giudiziario; l’acquirente non è tenuto a pagare tali importi di tasca propria. Si raccomanda di leggere sempre il bando d’asta per verificare eventuali disposizioni che differiscano da questa procedura standard.
Posso presentare un reclamo se ritengo che l'asta sia stata condotta in modo scorretto?
Sì. L'articolo 333 del Codice di procedura civile consente a qualsiasi persona interessata, ivi inclusi l'offerente, il creditore giudiziario, il debitore o un terzo ricorrente, di presentare un'opposizione scritta all'ufficiale giudiziario entro quindici giorni dal momento in cui si è venuti a conoscenza dello svolgimento della vendita. Tra i motivi più comuni figurano la collusione tra gli offerenti, un prezzo di partenza che non riflette il valore stimato o un gravame non dichiarato. Un'opposizione accolta può comportare l'annullamento della vendita.
Juslaws & Consult può rappresentarmi durante l'intero procedimento?
Sì. Il nostro servizio standard di assistenza all’acquirente in sede d’asta comprende la verifica pre-asta della titolarità e degli oneri gravanti sull’immobile, la verifica della quota di proprietà straniera presso la persona giuridica, ove applicabile, il coordinamento dell’ispezione fisica, la redazione e l’autenticazione notarile della procura, la partecipazione all’asta, la gestione del pagamento del saldo post-asta e l’iscrizione presso l’Ufficio del Catasto, compresa la preparazione del FETF per i trasferimenti di quote di proprietà straniera in condomini. Rappresentiamo inoltre i creditori giudiziari nelle stesse aste e agiamo nei relativi procedimenti ai sensi del Codice di procedura civile.
