Lebensqualität unter tropischer Sonne
VON Christian moser ::: Il mercato immobiliare della Thailandia registra un boom senza precedenti, soprattutto nella città di Bangkok, ma anche nei villaggi turistici di Phuket, Hua Hin, Ko Samui e Pattaya. Qui c'è una grande varietà di offerte e di attività di costruzione di progetti ad alto valore aggiunto, come le lussuose case di proprietà (condomini). Questo sviluppo è dovuto al boom del mercato dei trasporti e alla crescente fiducia nella metropoli tailandese e nelle sue residenze, anche in qualità di luogo di svernamento. Dieser Boom is vor allm im Luxussegment zu beobachten. La Thailandia ha da tempo dimostrato di possedere un'inverosimile qualità di vita in un contesto di clima tropicale. Anche come investimento, gli immobili thailandesi sono un'ottima alternativa. Il ritorno sull'investimento annuale derivante dalla vendita di case di proprietà a Bangkok si aggira tra il 5% e il 10%. Negli ultimi anni la maggior parte dei condomini ha registrato un'elevata redditività. Gli appartamenti di fascia alta in prossimità della rete Skytrain di Bangkok offrono un'eccellente qualità di vita e sono caratterizzati da un panorama fantastico, un elevato standard di sicurezza (24 ore di servizio), un parcheggio, una piscina di qualità superiore e un servizio all'altezza degli hotel.
Nella zona dello Skytrain-Strecken stanno sorgendo nuovi quartieri urbani, centri commerciali e alberghi ultramoderni. Grazie a questo sviluppo, il fascino rilassante e ineguagliabile della Thailandia è ancora più stimolante. Nel corso di quest'anno sono state realizzate nuove tratte del moderno Skytrain, che si estende velocemente fino al mare e che nel prossimo futuro collegherà Bangkok e la città di Pattaya.
Überprüfung durch das Land Department
Ausländische Investoren oder Besucher können Condominiums als Volleigentum erwerben. Il thailändische Condominium Act gestisce gli Ausländern, einschließlich ausländischen juristischen Personen, den Erwerb von Eigentumswohnun-gen. Zusätzlich erwirbt der Käufer automatisch einen Miteigentumsanteil hinsichtlich des zugrunde liegenden Grundstücks. L'ausländische Erwerber erhält entsprechende Eigentumsurkunden (Land Title Deeds), deren Originale im zuständigen Land Department hinterlegt sind. In questo modo si ottiene un acquisto in Germania.
Se il Kaufvertrag è stato modificato, se la prima valutazione è stata effettuata in seguito a un'operazione "fuori piano", se è stata effettuata una verifica della capacità di recupero o di altro tipo, è necessario effettuare una valutazione approfondita (Due Diligence) del Kaufobjekts e dei Verkäufers, in modo da poterla effettuare in modo corretto. Die Pro- perty Due Diligence sollte mindestens eine Überprüfung der Eigentumsverhältnisse beim Land Department, die Prüfung des Vertragswerks sowie die Prüfung der gesetzlich geforderten Genehmigungen (Condominium License etc.) umfassen. Außerdem ist zu beachten, dass gemäß dem Condominium Act über 50% der Gesamtfläche des Gebäudes thailändischen Eigentümern gehören, und die Mittel für den Erwerb aus dem Ausland überwiesen werden müssen. Das Land Department überprüft das Vorliegen dieser Voraussetzungen von Amts wegen, bevor das Wohneigentum auf den Ausländer übertragen wird.
Se l'Immobilienerwerb in Thailandia viene finanziato, in base al diritto tailandese si possono utilizzare diversi meccanismi di garanzia, come l'ipoteca o la vendita con diritto di riscatto. Die thailändische Mortgage zeichnet sich durch eine bessere Verkehrsfähigkeit aus als die Hypothek und ist damit mit der Grundschuld nach deutschem Recht vergleichbar.
Dabei lässt sich durch entsprechende Gestaltung des Sicherungsvertrages erreichen, dass bei der Zwangsvollstreckung in einer ersten Stufe zunächst deutsches Recht anwendbar und der Gerichtsstand hierfür in Deutschland ist.
Damit stehen zur Besicherung etwa eines Darlehens effektive Sicherungsmittel zur Verfügung. Landerwerb per Private Company Limited Dabei sind die Investitionsmöglichkeiten in thailändische Immobilien keinesfalls nur auf Condominiums beschränkt, sondern erstrecken sich auch auf den Erwerb von Grundstücken, Villen und Hotels. Anders als beim Kauf von Eigentumswohnungen ist jedoch zu beachten, dass Ausländer beziehungsweise ausländische juristische Personen normalerweise kein Land erwerben dürfen. Nella prassi täglichen in Thailandia tragen viele Ausländer deshalb das Eigentum im Namen eines thailändischen Partners ein. Questo non è però un problema per un investimento di grandi dimensioni da parte di due diversi Paesi: Zum einen verbietet es das thailändische Recht, mittels eines Strohmannes (Nominee) das geltende Ausländerrecht zu umgehen. Zum anderen besteht das Risiko, dass der thailändische Partner sich nicht an die bestehenden Abreden hält. Das heißt aber nicht, dass dem ausländischen Investor ein sicherer Landerwerb nicht möglich ist. Alcuni investitori si rivolgono a una società privata tailandese a responsabilità limitata, che ha caratteristiche analoghe a quelle di una società tedesca. È importante notare che la Kapitalmehrheit dei thailandesi deve essere mantenuta. Anders als beim simplen Erwerb im Namen des Thai-Partners erlaubt es das thailändische Gesellschaftsrecht jedoch, dass der Ausländer über eine entsprechende gesellschaftsrechtliche Gestaltung die Mehrheit der Stimmrechte hält sowie die überwiegende Berechtigung hinsichtlich Dividenden und Kapital. Wichtig ist hierbei, dass diese Rechte etwa im Rahmen einer "Preference Shares Structure" in den Gründungsurkunden der Gesellschaft verbürgt sind und nicht bloß durch die Abrede zwischen den Gesellschaftern. Außerdem ist sorgsam darauf zu achten, dass keine illegale Umgehungsstruktur vorliegt.
Gli investitori professionali ausländischen Investoren, che investono in modo massiccio in Landeigentum, non hanno bisogno di una soluzione come quella descritta in precedenza. Es kann dann eine aufwendigere zweistufige Holdingstruktur geschaffen werden, bei der eine Holdinggesellschaft die Kapitalmehrheit der das Land erwerbenden Gesellschaft hält. Indem der ausländische Investor auch die Holdinggesellschaft kontrolliert, wird eine zusätzliche Sicherungsstufe geschaffen, die es erlaubt, einen sich abredewidrig verhaltenden Thai-Partner jederzeit auszubooten.
Holdinggesellschaft sichert langfristige Nutzung Alternativ zum Eigentumserwerb besteht die Möglichkeit, einen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (zweimal um weitere 30 Jahre verlängerbar) abzuschließen.
Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren muss beim örtlichen Land Department eingetragen werden. Diese Eintragung verschafft dem Pächter jedoch keine weitergehenden Rechte, sondern stellt lediglich ein Formerfordernis für die Wirksamkeit des Pachtvertrages dar. Übrigens ist die Bezeichnung solcher langfristiger Pachtverträge in Anlehnung an angloamerikanisches Recht als "Leasehold" bei Developpern zu Werbezwecken beliebt, aber irreführend.
Steht auf Verpächterseite eine vom ausländischen Investor kontrollierte thailändische Gesellschaft oder sogar eine oben beschriebene Holding, ist auch eine langfristige Nutzung - auch über 30 Jahre hinaus - "wasserdicht" abgesichert. Übrigens ist dem Ausländer nur der Landerwerb nicht gestattet, der Erwerb von Häusern durchaus. Zwar folgt das Eigentum an einem Gebäude gemäß dem Civil and Commercial Code grundsätzlich dem Eigentum am Land, auf dem es errichtet ist. Jedoch kann durch Eintragung eines sogenannten Superficies eine Trennung von Eigentum am Gebäude und Eigentum am Grund herbeigeführt werden. Daneben kennt der Civil and Commercial Code noch weitere dingliche Nutzungsrechte. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein ausländischer Investor, der ein Grundstück über eine von ihm kontrollierte Holdinggesellschaft erwirbt und zusätzlich Eigentümer des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes ist, größtmögliche Investitionssicherheit erhält. Die thailändische Regierung bemüht sich trotz der geltenden rechtlichen Beschränkungen darum, ausländische Kapitalgeber anzulocken, und zeichnet sich hierin durch Kontinuität aus. Per le strutture bestehende è prevista la tutela Bestandsschutz, in modo che queste non siano illegali. L'acquisto diretto di una casa di proprietà (e di un appartamento) è consentito solo all'investitore ausländischen:
