Aspetti legali sull'affitto di un'unità condominiale su AirBnB in Thailandia
Le agenzie statali di Phuket hanno recentemente avvertito i proprietari di condomini che affittare un'unità condominiale su base giornaliera usando AirBnB potrebbe violare la legge sugli alberghi. Inoltre, la Land and House Tax e la Personal Income Tax sono raramente pagate su questo tipo di reddito da locazione (se non su qualsiasi reddito da locazione). Come se questo non fosse abbastanza grave, l'affitto su base giornaliera potrebbe in alcuni casi essere considerato come la conduzione di un'attività commerciale e di conseguenza violare la legge sul condominio, che vieta le attività commerciali, e nel caso degli stranieri la legge sugli affari stranieri.
Da un punto di vista politico AirBnB è stato criticato per varie ragioni in molte giurisdizioni in tutto il mondo: l'affitto a breve termine ai turisti è considerato un uso improprio di uno spazio limitato di affitto e toglie appartamenti a prezzi accessibili alla gente del posto, è considerato una concorrenza sleale per gli operatori alberghieri che devono rispettare molti requisiti e pagare le tasse, ed equivale ad aggirare i regolamenti sulla protezione dei consumatori.
Gli inquilini di AirBnB potrebbero non godere dello standard di sicurezza che possono aspettarsi in un hotel in caso di incidenti o controversie con il padrone di casa. Per esempio, secondo le sezioni da 674 a 679 del Codice civile e commerciale thailandese (CCC), un hotel è responsabile per qualsiasi perdita o danno subito dai suoi ospiti, anche se tale perdita o danno è stato causato da estranei, e non è chiaro se i tribunali thailandesi applicherebbero queste sezioni nel caso in cui un'unità condominiale venga affittata.
Infine, gli altri comproprietari spesso sentono che i frequenti arrivi di nuovi inquilini AirBnB influenzano negativamente la qualità della vita nel condominio sotto molti aspetti.
I sostenitori di AirBnB rispondono che AirBnB è una storia di successo. È stata definita una delle start-up più valutate al mondo con un valore di 30 miliardi di dollari. Offre alloggi a prezzi accessibili ai viaggiatori economici e contribuisce alla crescita delle economie locali, ed è anche sempre più popolare tra i viaggiatori d'affari che desiderano andare sul posto. Gioca un ruolo sempre più importante anche nel settore dell'ospitalità in Thailandia, specialmente a Bangkok e a Phuket, e anche se considerato illegale da alcuni, la legge è raramente applicata dalle autorità statali. Tuttavia, tutti questi sono argomenti di fatto e non dicono nulla sulla legalità del successo di AirBnB in Thailandia. Ci sono argomenti legali che possono essere citati in difesa dell'affitto a breve termine che è diventato così popolare grazie ad AirBnB? E in quali casi esattamente l'affitto di un condominio è illegale in Thailandia?
La disposizione giuridica più fondamentale in questo contesto è la Sezione 1336 del CCC che prevede che entro i limiti della legge, il proprietario della proprietà ha il diritto di usare la proprietà e ha diritto ai suoi frutti. E per la comproprietà la sezione 1360 del CCC stabilisce che ogni comproprietario ha il diritto di usare la proprietà nella misura in cui tale uso non è incompatibile con i diritti degli altri comproprietari.
Quali sono i "limiti della legge" e i limiti derivanti dai diritti degli altri comproprietari quando si tratta di affitti giornalieri nei condomini? Vi preghiamo di notare che non siamo riusciti a trovare alcuna decisione giudiziaria precedente che chiarisca le questioni discusse di seguito. Quindi possiamo solo indicare il quadro normativo.
1. Limitazioni ai sensi della legge sul condominio
Purtroppo la legge sul condominio fornisce relativamente pochi chiarimenti su ciò che questo significa per i diritti e gli obblighi dei comproprietari in un condominio per quanto riguarda i loro rapporti reciproci. Tuttavia, contiene disposizioni riguardanti la gestione, il regolamento di condominio, il condominio giuridico, le assemblee generali dei comproprietari e le risoluzioni.
E secondo la Sezione 17/7 nessuna attività commerciale deve essere condotta in un edificio condominiale tranne che nell'area commerciale specificata nel primo paragrafo. Secondo la Sezione 65 chiunque violi la Sezione 17/1 sarà punito con una multa non superiore a cinquantamila baht e il trasgressore sarà ulteriormente punito con una multa giornaliera non superiore a cinquemila baht per tutto il periodo di violazione o non rispetto di tali disposizioni.
2. Limitazioni della legge sugli alberghi
La legge alberghiera richiede che una speciale licenza alberghiera debba essere ottenuta prima di operare un hotel. Per la gestione di un hotel senza licenza la legge sugli hotel impone la reclusione di non più di un anno o una multa di non più di 20.000 Baht o entrambe e una multa di non più di 10.000 Baht per ogni giorno di violazione.
L'Hotel Act definisce l'hotel come un luogo stabilito per scopi commerciali che fornisce residenza temporanea contro retribuzione, ma secondo la Sezione 4 (b) esclude i luoghi che sono affittati su base mensile.
Questa è una buona notizia per tutti i proprietari di condomini perché significa che possono affittare il loro posto su base mensile senza preoccuparsi di una licenza alberghiera. La legge sugli alberghi potrebbe ancora applicarsi ai proprietari di condomini che affittano su base giornaliera, tipicamente usando AirBnB che ha facilitato l'affitto a breve termine per tutti, permettendo a qualsiasi proprietario di condominio di gestire il proprio piccolo "hotel".
Il regolamento ministeriale della legge sugli alberghi del 2005 contiene un'esenzione per certi posti che ha dato luogo a una discussione appassionata se queste esenzioni dalla legge sugli alberghi si applicano anche ai proprietari di condomini che affittano i loro posti a breve termine:
"Qualsiasi locale residenziale aperto al pubblico per l'affitto con non più di 4 camere su tutti i piani in aggregato sia in un singolo edificio o in più edifici, e con una capacità di servizio totale di 20 ospiti, che opera come una piccola impresa che fornisce una fonte aggiuntiva di reddito per i proprietari" è esente dalla legge sugli alberghi. I proprietari di tali locali sono anche tenuti a fare rapporto all'Hotel Registrar, ma non hanno bisogno di una licenza alberghiera e non devono rispettare tutti i requisiti per gli hotel.
La questione controversa è: "locali residenziali" si riferisce a ogni unità condominiale o all'intero condominio, cioè all'intero edificio? Questa questione legale non è stata ancora chiarita in una decisione del tribunale, per quanto possiamo vedere.
3. Un condominio può richiedere una licenza alberghiera
Se un condominio deve essere affittato su base giornaliera come su AirBnB, si potrebbe considerare di richiedere una licenza alberghiera per legalizzare tale "condottorio".
Questo è possibile in teoria, ma i requisiti per ottenere una licenza alberghiera sono considerevoli. Per essere eleggibile, l'albergo non solo dovrebbe avere un direttore d'albergo qualificato, ma anche conformarsi alla legge sul controllo degli edifici e avere un permesso di costruzione e un certificato d'uso che devono dichiarare che l'edificio può essere usato come albergo. Se il Certificato di costruzione e il Certificato d'uso non coprono tale uso, questi permessi possono essere cambiati, se l'edificio esistente soddisfa i requisiti di sicurezza antincendio e di altro tipo per gli hotel, che sono più alti di quelli per i condomini.
4. Quali sono le tasse sul reddito da locazione
Per la legge fiscale thailandese il reddito da locazione è soggetto all'attuale House and Land Tax con un'aliquota del 12,5% e alla Personal Income Tax con aliquote progressive (ritenuta alla fonte del 5% o del 15% se l'affitto viene trasferito all'estero a meno che un accordo di doppia imposizione non preveda diversamente). La House and Land Tax può essere normalmente dedotta dal reddito imponibile della Personal Income Tax.
5. Ricorso legale contro i comproprietari che affittano quotidianamente?
Questa questione è stata sollevata da alcuni comproprietari che trovano che l'affitto su base giornaliera interferisce con il loro godimento delle aree comuni in un condominio per vari motivi.
Il codice civile e commerciale thailandese contiene delle disposizioni che proteggono il comproprietario contro i disturbi e i danni eccessivi. Il comproprietario interessato può citare il suo vicino in affitto in una causa civile per ottenere un risarcimento o un'ingiunzione.
Ma cosa succede se il disturbo non raggiunge la soglia del disturbo e del danno causato dall'affitto che deve essere provato e deve essere abbastanza sostanziale? Il comproprietario che non è contento dell'andirivieni degli inquilini di AirBnB ha qualche diritto?
Supponendo che l'affitto su AirBnB violi effettivamente la legge alberghiera, il comproprietario può invocare la legge alberghiera e trarne diritti individuali? Egli può sicuramente portare una violazione all'attenzione delle autorità competenti e sperare che esse applichino la legge alberghiera; ma una denuncia per violazione della legge alberghiera presentata da un comproprietario infastidito non sarebbe molto probabilmente considerata ammissibile da un tribunale. Ma un reclamo potrebbe essere ammissibile sulla base della violazione degli obblighi contrattuali o del regolamento condominiale.
Pertanto, la nostra raccomandazione ai comproprietari e ai condomini giuristi che non amano AirBnB sarebbe di redigere e approvare un regolamento che vieti l'affitto giornaliero delle unità, o di cercare una conciliazione di interessi tra l'interesse di affittare una proprietà e l'interesse dei vicini che disapprovano tale affitto. I regolamenti di condominio, i contratti di compravendita e i contratti di affitto di proprietà possono essere redatti in tal senso e saranno vincolanti per tutte le parti.
Infine, sulla base di una delibera dei comproprietari il condominio giurista può prendere misure per far rispettare tale delibera, e secondo la Sezione 39 della Legge sul Condominio il condominio giurista può esercitare il diritto di comproprietario che copre tutti i beni comuni per difenderli contro persone esterne o chiedere la restituzione dei beni a beneficio di tutti i comproprietari. Misure appropriate non violerebbero i diritti di proprietà dei comproprietari che si sono assoggettati al Regolamento di Condominio. Quali misure precisamente il condominio giurista può prendere per far rispettare il regolamento di condominio deve essere deciso dai tribunali caso per caso.
Phorn Patimon, associato senior di Juslaws & Consult
Christian Moser, socio senior di Juslaws & Consult
