Il diritto immobiliare in Thailandia si trova al crocevia di due forze contrapposte: una preferenza costituzionale volta a mantenere la proprietà fondiaria in mani thailandesi e un quadro legislativo chiaro che offre agli stranieri percorsi definiti e legittimi per investire, occupare e trasmettere beni immobili. Per chiunque intenda acquistare un appartamento in condominio, affittare una villa, assicurarsi l’usufrutto su una casa di famiglia o detenere un bene alberghiero, la posizione più sicura è quella fondata direttamente sul testo del Codice fondiario, della Legge sui condomini e del Codice civile e commerciale, piuttosto che su voci o ripetute affermazioni di marketing.
La presente guida illustra, in termini pratici, cosa possono e non possono fare gli stranieri ai sensi della normativa thailandese in materia immobiliare, come il Dipartimento del Catasto gestisce concretamente un trasferimento di proprietà, quali sono i costi associati a ciascuna forma di proprietà e dove risiedono i rischi giuridici più gravi. In tutto il testo, i riferimenti giuridici rimandano alle leggi primarie, ai regolamenti ministeriali pertinenti e a una recente sentenza della Corte Suprema che ha ridefinito le modalità di redazione dei contratti di locazione a lungo termine.
Il quadro normativo che disciplina la proprietà immobiliare in Thailandia
Il diritto immobiliare thailandese non è codificato in un unico testo legislativo. Le norme che stabiliscono chi può possedere cosa, per quanto tempo e a quali condizioni sono distribuite in diversi atti normativi, ciascuno con la propria autorità competente.
La Legge sul Codice fondiario del 2497 (1954), e successive modifiche, costituisce la normativa primaria in materia di proprietà fondiaria ed è applicata dal Dipartimento dei terreni, che fa capo al Ministero dell’Interno. Il Codice Civile e Commerciale (CCC) disciplina i contratti di locazione di beni immobili nelle Sezioni da 537 a 571 e istituisce i diritti reali registrabili di usufrutto, superficie, abitazione e servitù nelle Sezioni da 1402 a 1434. La Legge sui Condomini B.E. 2522 (1979), e successive modifiche, stabilisce un regime separato per la proprietà per piani delle unità abitative. La Legge sulle Imprese Straniere B.E. 2542 (1999) limita determinate attività commerciali e, insieme al Codice Fundiario, vieta il ricorso ad azionisti prestanome thailandesi per eludere i limiti alla proprietà straniera. Infine, la Legge sulle imposte fondiarie e edilizie B.E. 2562 (2019) ha introdotto un'imposta annuale ricorrente sugli immobili che ha sostituito la precedente imposta sulle case e sui terreni e l'imposta sullo sviluppo locale.
Al di sopra delle leggi si colloca la Costituzione del Regno di Thailandia, che sancisce il ruolo dello Stato nella regolamentazione del territorio e delle risorse naturali, mentre al di sotto di essa si trovano i regolamenti ministeriali, le circolari dei dipartimenti e le sentenze della Corte Suprema, che spesso determinano le modalità di applicazione pratica delle norme.
Gli stranieri possono possedere terreni in Thailandia?
Il principio di base della legislazione thailandese in materia immobiliare è chiaro. L'articolo 86 del Codice fondiario vieta agli stranieri di acquistare terreni, salvo nei casi in cui un trattato specifico ne conceda il diritto. L'ultimo trattato di reciprocità della Thailandia che consentiva la proprietà fondiaria agli stranieri è stato risolto nel 1970, pertanto oggi tale via trattatale è ancora prevista dalla legge, ma non produce alcun effetto pratico. La regola generale, quindi, è che uno straniero non può registrare la proprietà a titolo definitivo di un terreno a proprio nome.
Il Codice fondiario prevede una serie limitata di eccezioni, ciascuna soggetta a condizioni rigorose.
Acquisizione di terreni tramite un investimento di 40 milioni di baht (Articolo 96 bis)
L'articolo 96 bis, introdotto dalla legge di modifica del Codice fondiario (n. 8) del 2542 (1999), consente a uno straniero di acquistare fino a un rai (1.600 metri quadrati) di terreno a fini residenziali, a condizione che siano soddisfatte quattro condizioni fondamentali:
- Il richiedente ha trasferito in Thailandia e investito almeno 40 milioni di baht in attività specificate dal regolamento ministeriale, tra cui titoli di Stato thailandesi, obbligazioni della Banca di Thailandia, fondi comuni di investimento e investimenti in attività promosse dal BOI.
- L'investimento deve essere mantenuto per almeno cinque anni.
- Il terreno deve essere situato in una zona residenziale a Bangkok, Pattaya o in un’area comunale.
- L'autorizzazione deve essere concessa dal Ministro dell'Interno, valutando caso per caso.
Anche quando viene concesso, tale diritto non è trasferibile per via ereditaria. Alla morte del proprietario, l’erede deve disporre del terreno entro un determinato termine, a meno che non ne abbia diritto a titolo autonomo. In pratica, la procedura dei 40 milioni di baht continua a essere utilizzata raramente.
Terreni di proprietà di coniugi stranieri di cittadini thailandesi
Un cittadino thailandese sposato con uno straniero può acquistare un terreno a proprio nome, a condizione che entrambi i coniugi firmino una dichiarazione congiunta presso il Dipartimento del Catasto in cui si attesti che i fondi utilizzati costituiscono patrimonio personale del coniuge thailandese e non patrimonio coniugale comune. Tale dichiarazione è richiesta ai sensi delle norme del Dipartimento del Catasto e tutela il diritto di proprietà separata del coniuge thailandese ai sensi dell’articolo 1471 del Codice civile e commerciale.
Terreni acquisiti ai sensi delle leggi sulla promozione degli investimenti
Alle imprese beneficiarie di incentivi del BOI, all’Autorità per le zone industriali della Thailandia (IEAT) e ad alcune zone soggette a regolamentazione può essere consentito di possedere terreni ai fini dello svolgimento dell’attività oggetto di incentivazione. Tali diritti sono legati all’incentivo, scadono al termine dello stesso e non danno luogo a un titolo di proprietà residenziale a titolo personale per gli azionisti stranieri.
Proprietà di appartamenti in condominio per gli stranieri
La legge sui condomini costituisce l'unica via per l'acquisto di proprietà libera regolarmente accessibile ai cittadini stranieri. Un'unità condominiale (un appartamento con titolo di proprietà per piani) è accompagnata da un proprio atto di proprietà e può essere registrata a nome di un cittadino straniero in possesso dei requisiti necessari, nel rispetto di una quota stabilita a livello dell'intero edificio.
La quota del 49% riservata agli stranieri
Ai sensi dell'articolo 19 bis della Legge sui condomini, la superficie complessiva di tutte le unità di un singolo condominio, in quanto persona giuridica, di proprietà di stranieri non può superare il 49% della superficie totale vendibile. Il restante 51% deve essere di proprietà di cittadini thailandesi o di persone giuridiche thailandesi che soddisfino i criteri di ammissibilità previsti dalla legge. Il rispetto di tale quota è monitorato dalla persona giuridica del condominio e verificato dal Dipartimento del Catasto prima di ogni registrazione di trasferimento.
Se la quota riservata agli stranieri in un immobile è esaurita, un acquirente straniero non può registrare la proprietà a titolo definitivo e deve quindi attendere che un proprietario thailandese venda l’immobile a un acquirente straniero (il che non libera nuova quota), cercare un altro immobile oppure prendere in considerazione la possibilità di stipulare un contratto di locazione a lungo termine registrato per l’unità in questione.
Requisiti di ammissibilità ai sensi dell'articolo 19
L'articolo 19 della Legge sul condominio elenca i soggetti che possono essere considerati proprietari stranieri. Le cinque categorie comprendono: gli stranieri con residenza permanente in Thailandia; gli stranieri ammessi ai sensi della Legge sulla promozione degli investimenti; le persone giuridiche considerate straniere ai sensi del Codice fondiario, ma che beneficiano comunque delle agevolazioni previste dalle leggi sugli investimenti; le persone giuridiche costituite all'estero che beneficiano delle agevolazioni concesse dal BOI; e la categoria più comune, ovvero gli stranieri o le persone giuridiche straniere che hanno trasferito fondi in Thailandia attraverso canali bancari regolari sotto forma di valuta estera.
Modulo per le operazioni in valuta estera (FETF)
Per la maggior parte degli acquirenti privati, i requisiti di idoneità derivano dall’articolo 19, paragrafo 5. L’intero prezzo di acquisto deve essere versato in Thailandia in valuta estera e convertito in baht thailandesi all’interno del Paese. La banca thailandese destinataria emette un modulo per le operazioni in valuta estera (FETF, precedentemente noto come Thor Tor 3) in cui vengono registrati il bonifico in entrata, la valuta di origine, la conversione in baht e la finalità dichiarata («per l’acquisto di un’unità condominiale»). Per qualsiasi singolo trasferimento in entrata pari o superiore a 50.000 USD o equivalente, il FETF è obbligatorio e deve essere segnalato alla Banca di Thailandia. Il Dipartimento del Catasto non registrerà il trasferimento relativo alla quota straniera senza il FETF.
Eredità di un'unità condominiale
Un erede straniero che eredita un appartamento da un precedente proprietario si trova di fronte a due possibili esiti ai sensi dell’articolo 19, paragrafo 7. Se l’erede soddisfa autonomamente i requisiti previsti da una delle categorie di ammissibilità di cui alla Sezione 19, l’unità può essere registrata a nome dell’erede nell’ambito della quota riservata agli stranieri. Se l’erede non soddisfa tali requisiti, la legge impone all’erede di notificarlo al funzionario competente entro 60 giorni dall’acquisizione della proprietà e di disporre dell’unità entro un anno. In caso contrario, il Direttore Generale del Dipartimento del Catasto ha il potere di disporre dell’unità per conto dell’erede.
Contratti di locazione a lungo termine di terreni o immobili
Qualora un cittadino straniero non possa acquistare un terreno in piena proprietà, il contratto di locazione a lungo termine registrato rappresenta l’alternativa giuridica più diffusa.
Il limite massimo previsto dalla legge di 30 anni
L'articolo 540 del Codice civile e commerciale stabilisce che la durata di un contratto di locazione di beni immobili non può superare i trenta anni e che qualsiasi durata superiore viene automaticamente ridotta a trenta anni. Ai sensi dell'articolo 538, un contratto di locazione di beni immobili di durata superiore a tre anni deve essere redatto per iscritto e registrato presso l'Ufficio catastale; in caso contrario, è valido solo per tre anni, indipendentemente da quanto concordato dalle parti.
Locazione di beni immobili a fini commerciali e industriali
La legge sulla locazione di beni immobili a fini commerciali e industriali del 2542 B.E. (1999) consente contratti di locazione commerciali e industriali della durata massima di 50 anni, rinnovabili per altri 50 anni. La legge si applica esclusivamente ai contratti di locazione registrati ai sensi della stessa per un uso commerciale o industriale effettivo, e le relative norme richiedono che il progetto abbia una dimensione minima e che sia approvato dal Dipartimento del Catasto. Non si tratta di uno strumento destinato all’edilizia residenziale.
La fine della struttura contrattuale 30+30+30
Per molti anni il mercato immobiliare si è basato su contratti di locazione che combinavano una durata iniziale di 30 anni con due rinnovi di 30 anni, già pagati e firmati in anticipo, commercializzati agli acquirenti stranieri come contratti di locazione di 90 anni. Nella sentenza della Corte Suprema n. 4655/2566 (marzo 2025), la Corte ha stabilito che le clausole di rinnovo automatico concordate in anticipo costituiscono solo promesse contrattuali personali. Esse non vincolano il terreno, non vincolano alcun successivo proprietario del terreno e non possono essere fatte valere come diritto reale nei confronti di terzi. In pratica, ciò significa che:
- Un contratto di locazione registrato ha una durata massima esecutiva di 30 anni.
- Qualsiasi «rinnovo» costituisce un nuovo contratto, che richiede il consenso del proprietario registrato al momento del rinnovo.
- Il premio di rinnovo pagato in anticipo non è tutelato in caso di cessione o di successione del terreno.
Gli acquirenti stranieri dovrebbero ora considerare qualsiasi contratto di locazione trentennale come un diritto della durata di 30 anni, e non di 90 anni. Tra le tecniche contrattuali che migliorano effettivamente la posizione dell’acquirente figurano la registrazione del diritto di superficie sull’edificio, le opzioni di acquisto reciproche legate al patrimonio solvibile di una controparte thailandese e la strutturazione dell’operazione in modo tale che l’edificio (che può essere di proprietà straniera) sia detenuto separatamente dal terreno.
Usufrutto, superficie e diritto di abitazione
Oltre alla proprietà e alla locazione, il Codice civile e commerciale istituisce tre diritti reali personali che possono essere iscritti nel libro fondiario ed essere fatti valere anche dopo il trasferimento del terreno.
Usufrutto (articoli da 1417 a 1428)
L'usufrutto conferisce al titolare il diritto di possedere, utilizzare, godere, amministrare e percepire i frutti di un bene immobile di proprietà di un altro soggetto. L'usufruttuario può affittare l'immobile a terzi (entro i limiti della durata dell'usufrutto), abitarvi o ricavarne un reddito, ma non può vendere il terreno sottostante. Un diritto di usufrutto può essere concesso per un periodo determinato fino a 30 anni o per tutta la vita dell’usufruttuario. Il diritto viene registrato presso l’Ufficio Catastale a fronte dell’atto di proprietà e sopravvive al trasferimento della proprietà.
Superfici (articoli da 1410 a 1416)
Il diritto di superficie conferisce al titolare il diritto di possedere edifici, strutture o piantagioni su un terreno di proprietà di un altro soggetto. Si tratta dello strumento giuridico più comunemente utilizzato dagli stranieri che acquistano o costruiscono una casa su un terreno intestato a un coniuge thailandese o a una società thailandese; lo straniero registra l’edificio a proprio nome, mentre il terreno rimane intestato al proprietario thailandese. Una superficie può essere concessa per un periodo determinato fino a 30 anni, per tutta la vita del proprietario o per tutta la vita del superficiary, a seconda di quanto concordato.
Abitazioni (articoli da 1402 a 1409)
Il diritto di abitazione consente a una persona di vivere gratuitamente nell'abitazione di un'altra persona. Si tratta di un diritto personale e non trasferibile, che decade con il decesso del titolare. Viene utilizzato più spesso nell'ambito di accordi familiari, comprese le disposizioni relative alla sistemazione abitativa dopo il divorzio, piuttosto che come strumento commerciale.
Confronto tra le principali forme di proprietà immobiliare da parte di stranieri
| Struttura | Durata massima | Registrabile | Trasferibile | Uso tipico |
|---|---|---|---|---|
| Proprietà in condominio | Perpetuo | Sì (equivalente al Chanote) | Sì, entro la quota del 49% | Abitazione privata, investimento |
| Contratto di locazione registrato | 30 anni per gli immobili residenziali, fino a 50+50 per quelli commerciali | Sì | Solo previo consenso del locatore | Terreno edificabile per villa, condominio al completo |
| Usufrutto | 30 anni o a vita | Sì | Personale, non cedibile | Accordi tra coniugi, abitazione familiare |
| Superfici | 30 anni o a vita | Sì | Sì (a seconda delle condizioni) | Proprietà immobiliare su terreni di proprietà thailandese |
| Abitazione | A vita | Sì | Personale, non trasferibile | Condizioni di vita familiare |
Possesso di terreni tramite una società thailandese: la trappola del prestanome
Uno dei miti più diffusi nel settore immobiliare thailandese è che uno straniero possa acquistare legalmente un terreno costituendo una società thailandese in cui gli azionisti thailandesi detengano il 51% delle azioni, mentre lo straniero controlli la società attraverso diritti di voto privilegiati o accordi collaterali. Tale struttura è illegale qualora gli azionisti thailandesi siano prestanome che agiscono per conto dello straniero.
La combinazione dell’articolo 113 del Codice fondiario e dell’articolo 35 della Legge sulle attività commerciali straniere mira a contrastare l’utilizzo di cittadini o persone giuridiche thailandesi come prestanome per consentire a uno straniero di eludere i limiti di proprietà previsti dalla legge. Qualora un cittadino thailandese detenga un terreno in qualità di agente o prestanome per conto di uno straniero, la legge considera il terreno come appartenente allo straniero e ne ordina l’alienazione ai sensi dell’articolo 94 del Codice fondiario. La sanzione penale prevista dalla Legge sulle attività commerciali straniere per gli accordi di prestanome è la reclusione fino a tre anni e una multa da 100.000 a 1 milione di baht, con l’applicazione di una multa giornaliera fino all’adempimento degli obblighi.
Dal 2024, il Dipartimento per lo Sviluppo Economico (DBD) e il Dipartimento per le Indagini Speciali (DSI) hanno intensificato le misure di controllo. La transazione immobiliare stessa può essere annullata, la società radiata dal registro e gli amministratori e gli azionisti prestanome thailandesi perseguiti penalmente. Le società autenticamente a maggioranza thailandese, con azionisti thailandesi effettivi che gestiscono un'attività reale, non sono oggetto di queste indagini; l'obiettivo è la struttura in cui uno straniero controlla una società solo formalmente per detenere terreni residenziali o ricreativi.
Per un approfondimento sull’applicazione delle norme relative agli azionisti prestanome e su come strutturare una partecipazione azionaria di maggioranza in Thailandia nel rispetto della normativa, consulti la nostra guida correlata intitolata «Azionisti prestanome in Thailandia e come garantire la conformità».
Titoli di proprietà: cosa state acquistando realmente
Non tutti i lotti di "terreno" in Thailandia hanno lo stesso status giuridico. Prima di firmare qualsiasi documento, è necessario verificare il titolo di proprietà confrontandolo con i registri del Dipartimento del Catasto.
| Documento | Nome thailandese | Diritti concessi | Adatto agli investimenti in titoli esteri |
|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | Segnalazione di un terreno | Titolo di proprietà a pieno titolo con confini rilevati tramite GPS | Sì (unico documento pienamente idoneo) |
| Né questo, né quello | N.S. 3 G | Certificato di utilizzo confermato, rilevato tramite rilevamento aereo | Accettabile, può essere aggiornato a Chanote |
| Né Sor 3 | n. 3 | Certificato di destinazione d'uso, senza rilievo catastale preciso | Attenzione: le controversie sui confini sono frequenti |
| Sor Kor 1 | n. 1 | Solo rivendicazione possessoria | No |
| Di Bor Tor 5 | P.B.T. 5 | Ricevuta di pagamento delle imposte, senza diritto di proprietà | No |
La procedura di acquisto presso l'Ufficio Catastale
L'acquisto di un immobile in Thailandia si conclude presso la sede distaccata del Dipartimento del Catasto, dove viene registrato l'atto di proprietà. La procedura segue solitamente le fasi riportate di seguito.
- Due diligence legale relativa al titolo di proprietà, alla capacità giuridica del venditore, ai gravami, alla quota straniera della persona giuridica del condominio, alle autorizzazioni urbanistiche, alle restrizioni ambientali e a eventuali contenziosi in corso. Su richiesta, il Dipartimento del Catasto rilascia un certificato di ricerca catastale ufficiale.
- Accordo di prenotazione con caparra rimborsabile o parzialmente rimborsabile in attesa dell'esito della due diligence.
- Contratto di compravendita con condizioni sospensive (titolo di proprietà libero da vincoli, disponibilità della quota per gli stranieri, documentazione relativa alla tassa sui trasferimenti) e chiara ripartizione dei costi di trasferimento, delle imposte e dell'imposta di bollo.
- Trasferimento di fondi in entrata tramite una banca autorizzata in Thailandia, in valuta estera, convertito in baht in Thailandia, con l’adempimento degli obblighi previsti dal FETF per importi pari o superiori a 50.000 USD per ogni trasferimento.
- Registrazione presso l’Ufficio Catastale, effettuata di persona (o tramite un procuratore debitamente autorizzato munito di procura autenticata). Il funzionario dell’Ufficio Catastale verifica l’identità, l’FETF (ove applicabile), il contratto di compravendita, l’atto di proprietà e la lettera relativa alla quota straniera rilasciata dalla persona giuridica, e riscuote tutte le tasse e gli oneri amministrativi.
- Rilascio del nuovo atto di proprietà a nome dell'acquirente, oppure registrazione del diritto di locazione, dell'usufrutto o della superficie sul retro dell'atto.
Per un semplice acquisto di un appartamento in condominio, la registrazione viene solitamente completata in un solo giorno presso l’Ufficio Catastale, a condizione che tutti i documenti siano in regola. Le transazioni più complesse che coinvolgono un acquirente societario, un programma di incentivazione del BOI o un’autorizzazione ambientale possono richiedere diversi mesi.
Tasse e imposte statali sui trasferimenti immobiliari
Le imposte di trasferimento vengono calcolate sul valore più elevato tra il valore di stima ufficiale (la valutazione del Dipartimento del Tesoro) e il prezzo contrattuale, salvo diversamente specificato dalla legge. Le aliquote standard sono riportate di seguito.
| Accusa | Tariffa standard | Soggetto obbligato al pagamento per legge | Note |
|---|---|---|---|
| Costo del trasferimento | 2% del valore stimato | Di norma, la ripartizione è prevista al 50% per parte, come da contratto | Tariffe agevolate per l’acquisto di abitazioni principali intestate a cittadini thailandesi, nell’ambito dell’attuale iniziativa promozionale del governo |
| Imposta specifica sulle imprese (SBT) | 3,3% (3% + 10% di sovrattassa locale) del valore catastale o del valore di stima, a seconda di quale dei due sia maggiore | Venditore | Si applica qualora il venditore sia proprietario dell'immobile da meno di 5 anni e non sia iscritto nel Tabien Baan da almeno 1 anno |
| Imposta di bollo | 0,5% del valore dichiarato | Venditore | Si applica solo se non si applica l'SBT |
| Ritenuta alla fonte | Persone fisiche: aliquota progressiva; Società: 1% del valore catastale o del valore di stima, a seconda di quale sia il più elevato | Venditore | Deducibile dall'imposta sul reddito del venditore |
| Tassa di registrazione del contratto di locazione | 1% dell'importo totale dell'affitto per la durata del contratto + 0,1% di imposta di bollo | Tipicamente in affitto o in comproprietà | Obbligatorio per contratti di locazione di durata superiore a 3 anni |
| Tassa di registrazione dell'ipoteca | L'1% dell'importo garantito, con un limite massimo di 200.000 THB | Mutuatario | Diritto di pegno del creditore sull'atto di proprietà |
Il governo ha ridotto, con cadenza periodica, le spese di trasferimento e le spese ipotecarie per l’acquisto di abitazioni di prima casa da parte di cittadini thailandesi, a condizione che tali immobili rientrino in determinati limiti di prezzo; gli stranieri non possono generalmente beneficiare di tali agevolazioni. È possibile verificare le tariffe attuali e le eventuali riduzioni in vigore rivolgendosi al Dipartimento del Catasto o al nostro team.
Imposta annuale sui terreni e sugli immobili
La legge sull'imposta fondiaria e immobiliare del 2562 (2019) ha sostituito la precedente imposta sulle abitazioni e sui terreni. La sua applicazione è di competenza dell'ente amministrativo locale (l'Amministrazione Metropolitana di Bangkok, l'Amministrazione della città di Pattaya o l'amministrazione comunale o distrettuale competente). Gli avvisi di accertamento vengono generalmente emessi nel mese di febbraio e l'imposta deve essere versata entro il 30 aprile di ogni anno, in un'unica soluzione o in un massimo di tre rate.
La legge stabilisce i tassi massimi previsti dalla normativa per ciascuna categoria di utilizzo, mentre il tasso effettivo applicato è fissato con decreto reale. I tassi massimi sono:
- Uso agricolo: massimo 0,15%
- Uso residenziale: massimo 0,30%
- Altri usi (commerciali, industriali): massimo 1,20%
- Terreni liberi o inutilizzati: al massimo l'1,20%, con un aumento ogni tre anni fino al 3% se non vengono utilizzati
Per un cittadino thailandese che possiede sia il terreno che l'immobile utilizzato come residenza principale e il cui nome figura nel Tabien Baan, i primi 50 milioni di baht del valore catastale complessivo sono esenti. Per un proprietario dell'immobile utilizzato esclusivamente come residenza principale (tipicamente un occupante di un condominio il cui nome figura nel registro dell'immobile), l'esenzione è pari a 10 milioni di baht. I proprietari stranieri hanno diritto alle aliquote applicate più basse, ma generalmente non all'esenzione basata sulla residenza, poiché la registrazione nel Tabien Baan è normalmente un documento riservato ai cittadini thailandesi.
Errori da evitare nella redazione dei contratti per gli acquirenti stranieri
Diversi problemi ricorrenti danno luogo a costose controversie o a rifiuti di registrazione presso il Dipartimento Catastale. I più comuni sono le «lettere di accompagnamento» non registrate che promettono rinnovi di locazione privi di valore, contratti in doppia lingua in cui la versione thailandese è in conflitto con quella inglese (la versione thailandese prevale generalmente dinanzi a un tribunale thailandese), quote di proprietà per stranieri non verificate che portano a un acquisto bloccato, versamento del prezzo di acquisto su un conto personale thailandese anziché su un conto di garanzia regolamentato o sul conto clienti di un avvocato, e blocchi di firma non conformi alle norme thailandesi sulle persone giuridiche (autorità di firma di un solo amministratore rispetto a quella di due amministratori a seconda della dichiarazione giurata della società).
Ciascuno di questi aspetti può essere risolto mediante una verifica legale preliminare alla firma e attraverso la negoziazione di un contratto di compravendita (SPA) redatto in modo adeguato, le cui condizioni sospensive siano subordinate alla presentazione di prove documentali (una lettera di quota straniera rilasciata dalla persona giuridica, una ricerca catastale effettuata dall’Ufficio Catastale entro 30 giorni e un FETF completo prima della registrazione del trasferimento).
Pianificazione successoria per immobili thailandesi di proprietà straniera
I beni immobili in Thailandia sono disciplinati dal diritto successorio thailandese in quanto beni immobili situati nel Regno. Un testamento straniero può essere riconosciuto ai sensi degli articoli 1623 e seguenti del Codice civile e commerciale, purché soddisfi i requisiti formali previsti dalla legge della nazionalità del testatore o dalla legge thailandese; tuttavia, un testamento redatto in lingua thailandese e firmato davanti a due testimoni in Thailandia semplifica notevolmente la procedura di omologazione. Il testamento thailandese dovrebbe:
- Identificare ciascun bene immobiliare in Thailandia in base al numero del titolo di proprietà, al numero di parcella e all’amphur, oppure in base al numero dell’unità condominiale e alla registrazione della persona giuridica
- Assegnare l'appartamento soggetto a quota straniera a un erede straniero o thailandese (tenendo conto delle implicazioni dell'articolo 19, paragrafo 7, sopra menzionate)
- Affrontare la questione della limitata trasferibilità dei diritti di usufrutto, di abitazione e di locazione personale, che si estinguono con il decesso
- Nominare un esecutore testamentario residente in Thailandia autorizzato a presentare l'istanza di omologazione del testamento dinanzi al tribunale provinciale competente
Domande frequenti sul diritto immobiliare thailandese
È possibile per uno straniero possedere una casa ma non il terreno su cui sorge?
Sì. Secondo la legislazione thailandese, l’edificio costituisce un bene immobile distinto dal terreno. Uno straniero può possedere un edificio a titolo definitivo, registrato a proprio nome tramite un diritto di superficie iscritto sul titolo di proprietà del terreno, mentre la proprietà del terreno spetta a un cittadino thailandese o a una persona giuridica idonea. Si tratta della struttura standard utilizzata per le ville di proprietà straniera costruite su terreni in locazione a lungo termine o di proprietà familiare.
Quanto dura la proprietà di un appartamento in condominio?
La proprietà in condominio ai sensi della Legge sul condominio è perpetua. Il titolo di proprietà dell’unità (analogo, dal punto di vista giuridico, al Chanote per i terreni) è intestato al proprietario straniero fintantoché quest’ultimo soddisfi i requisiti di cui all’articolo 19 e venga rispettata la quota massima di proprietà straniera prevista per l’edificio. Il diritto si trasferisce agli eredi in base alle norme in materia di successione di cui all’articolo 19, paragrafo 7.
In Thailandia, un contratto di locazione di 90 anni è ancora valido?
No, non come diritto unico registrabile. A seguito della sentenza della Corte Suprema n. 4655/2566 (marzo 2025), la pratica di commercializzare un contratto di locazione di 30+30+30 anni come un contratto di locazione di 90 anni non è più applicabile. I primi 30 anni possono essere registrati e tutelati come diritto reale sul terreno. Qualsiasi rinnovo successivo costituisce un contratto separato che richiede il consenso del proprietario in carica al momento del rinnovo e non può essere pagato in anticipo in modo tale da vincolare il terreno.
Posso acquistare un appartamento con denaro già depositato su un conto bancario thailandese?
In linea di massima, no, a meno che i fondi non siano depositati su un conto in baht per non residenti (NRBA) o su un conto in valuta estera riconosciuto dalla Banca di Thailandia ai fini delle rimesse in entrata. Per registrare la proprietà straniera ai sensi dell’articolo 19, paragrafo 5, il Dipartimento del Catasto richiede la prova di un trasferimento in entrata di valuta estera convertita in baht in Thailandia, attestata da un FETF. I baht già presenti su un conto di residente non soddisfano tale requisito.
La mia società thailandese può acquistare un terreno per uso personale?
Se la società è effettivamente a maggioranza thailandese e gli azionisti thailandesi sono azionisti effettivi che gestiscono un'attività reale, la società può possedere terreni per i propri scopi aziendali. Se invece gli azionisti thailandesi sono prestanome che detengono le azioni solo a titolo nominale a beneficio di uno straniero, tale struttura viola l'articolo 113 del Codice fondiario e l'articolo 35 della Legge sulle imprese straniere, esponendo le parti a sanzioni penali e all'annullamento della transazione immobiliare.
Cosa succede al mio appartamento quando verrò a mancare?
L'unità passa agli eredi indicati nel testamento thailandese, fatte salve le disposizioni dell'articolo 19, paragrafo 7, della Legge sui condomini. Un erede straniero che soddisfi autonomamente uno dei requisiti previsti dall'articolo 19 può registrare l'unità a proprio nome entro 60 giorni dall'acquisizione del diritto. Un erede straniero che non soddisfi tali requisiti deve darne comunicazione al funzionario competente entro 60 giorni e disporre dell'unità entro un anno.
Devo trovarmi fisicamente in Thailandia per concludere l'acquisto di un immobile?
No. Il Dipartimento Catastale accetta una procura autenticata da un notaio e (ove necessario) legalizzata presso l’ambasciata o munita di apostille, che autorizzi un avvocato residente in Thailandia o un agente di fiducia a firmare i documenti di trasferimento. La procura deve descrivere in modo specifico l’immobile indicando il numero del titolo di proprietà e la transazione facendo riferimento al contratto di compravendita (SPA), e deve essere controfirmata da due testimoni per essere accettata dal Dipartimento Catastale.
La vendita di un immobile in Thailandia è soggetta a imposta sulle plusvalenze?
La Thailandia non applica un'imposta separata sulle plusvalenze alle persone fisiche; le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili sono tassate tramite il meccanismo di ritenuta alla fonte presso il Dipartimento del Catasto, calcolato utilizzando una formula che tiene conto del valore stimato, del periodo di detenzione e della fascia di imposta sul reddito del venditore. Nella maggior parte dei casi, il pagamento della ritenuta alla fonte costituisce l’imposta definitiva per le persone fisiche. Si applica un’imposta specifica sulle attività commerciali pari al 3,3% se il venditore è una società, oppure se un venditore persona fisica ha detenuto l’immobile per meno di cinque anni e non è registrato nel Tabien Baan da almeno un anno.
Qual è la differenza tra un Chanote e un Nor Sor 3 Gor?
Un Chanote (Nor Sor 4 Jor) è la forma più elevata di titolo di proprietà fondiaria in Thailandia. È stato rilevato tramite GPS, i confini sono fissati con precisione e conferisce pieni diritti di proprietà, compreso il diritto di vendere, affittare, ipotecare e dividere il terreno. Un Nor Sor 3 Gor è un certificato di utilizzo confermato, rilevato tramite rilevamento aereo ma con confini terrestri meno precisi; conferisce diritti equivalenti alla proprietà e può essere convertito in un Chanote tramite una procedura del Dipartimento del Catasto. Entrambi sono accettabili per le transazioni che coinvolgono soggetti stranieri, ma il Chanote è preferibile per qualsiasi acquisto di rilievo.
Posso affittare il mio appartamento in Thailandia per brevi periodi su piattaforme come Airbnb?
Gli affitti a breve termine di durata inferiore a 30 giorni sono generalmente disciplinati dalla Legge sugli alberghi B.E. 2547 (2004), che richiede una licenza alberghiera. Anche la maggior parte dei regolamenti dei condomini, in quanto persone giuridiche, vieta espressamente gli affitti a breve termine. Affittare un'unità su base giornaliera senza licenza alberghiera e senza il consenso della persona giuridica comporta il rischio di multe, ordinanze di chiusura e controversie con gli altri proprietari dell'edificio. Gli affitti a lungo termine di 30 giorni o più, debitamente dichiarati ai fini fiscali, rappresentano l’approccio legale standard.
Perché è importante effettuare una revisione legale prima di firmare
A una prima lettura, il diritto immobiliare thailandese appare ingannevolmente semplice. La proprietà di un appartamento in condominio è indicata da una singola riga sul titolo di proprietà, il contratto di locazione è una voce registrata di tre righe sul retro del Chanote e l’usufrutto è una breve annotazione. La complessità risiede in tutto ciò che ruota attorno a tali voci: la corrispondenza degli importi FETF con il prezzo contrattuale, la lettera relativa alla quota straniera, la verifica dell’azionariato societario e dei poteri di firma, il rilevamento catastale dell’appezzamento rispetto al piano regolatore del Dipartimento del Catasto, la verifica dei gravami e l’attenta redazione dei diritti di ripiego nel caso in cui una struttura registrata non possa soddisfare pienamente le intenzioni commerciali dell’acquirente.
Juslaws & Consult fornisce consulenza ad acquirenti stranieri, promotori immobiliari, investitori nel settore alberghiero e family office su tutte le fasi relative alle operazioni immobiliari in Thailandia, dalla due diligence e redazione dei contratti di compravendita (SPA) fino alla registrazione, alla strutturazione di contratti di locazione e di usufrutto, alle questioni fondiarie relative alle agevolazioni del BOI e dell’IEAT, nonché alle procedure di successione per i patrimoni thailandesi. Se state valutando una transazione o desiderate un secondo parere su una bozza di contratto, il nostro team può esaminare i documenti, illustrarvi i rischi pratici e aiutarvi a garantire le tutele registrate effettivamente previste dalla legge.
