Trappole per l'acquisto di proprietà
Acquisto di proprietà in Thailandia
Si raccomanda di discutere le opzioni e il processo di acquisto in Thailandia come straniero, in quanto è essenziale conoscere le procedure legali coinvolte nell'acquisto di proprietà da parte di stranieri prima di prendere qualsiasi decisione sull'acquisto, che si tratti di un condominio, di un terreno, di una casa o di una villa ovunque in Thailandia. Gli stranieri possono possedere condomini freehold e a titolo definitivo al 100%, rendendo questa opzione la meno complicata e la migliore per uno straniero che desidera acquistare una proprietà in Thailandia. I condomini in Thailandia hanno sempre una quota straniera del 49%, il che significa che solo il 49% dello spazio totale di un condominio può essere posseduto da stranieri con un titolo di proprietà libera. Il restante 51% è di proprietà di cittadini thailandesi. Prima di acquistare un condominio in Thailandia, si consiglia di assicurarsi che la quota straniera non sia stata superata.
Ricerca dell'atto di proprietà
L'atto di proprietà che delinea la proprietà acquistata di solito non viene fornito in anticipo. Per questo motivo, si suggerisce che prima di effettuare tali depositi o acquisti, si ottenga una copia dell'atto di proprietà dal venditore, il cui originale è conservato presso il dipartimento fondiario competente, e si esegua una ricerca dell'atto di proprietà per evitare qualsiasi negligente dichiarazione in futuro riguardo alla proprietà che si desidera acquistare. In questo modo si determinerà il vero proprietario legale del terreno e si stabilirà se ci sono gravami registrati sulla proprietà effettiva, come ad esempio un'ipoteca o un contratto di locazione. L'indagine verificherà anche se vi è il permesso di costruire sul terreno, determinando il tipo di titolo di proprietà posseduto. Con una due diligence dettagliata è possibile determinare anche le aree di zonizzazione ambientale, le zone residenziali e i codici di pianificazione.
Prenotazione dell'immobile
Una volta effettuata la ricerca del titolo di proprietà e una volta deciso di procedere con l'acquisto, di solito lo sviluppatore o il venditore vi chiede di versare un primo deposito iniziale o una tassa di prenotazione per riservare l'immobile a titolo oneroso. Il venditore vi riserverà la proprietà fino alla data di scadenza effettiva del contratto di vendita per il pagamento rimanente. Si noti che il pagamento rimanente non deve essere effettuato fino all'effettivo trasferimento presso il dipartimento fondiario. Si tenga presente che se si decide di non portare a termine il contratto, nella maggior parte dei casi il deposito di prenotazione viene perso. Tuttavia, va anche notato che a volte viene richiesta una tassa di prenotazione prima dell'ottenimento dell'atto di proprietà.
Contratto di compravendita
Una volta versati i depositi di prenotazione, i contratti dovrebbero esservi forniti dal costruttore o dal venditore. Di solito, se si tratta di un promotore, ne avranno una copia in inglese e in thailandese. A prescindere da ciò, una volta ricevuta una copia del contratto, si raccomanda, prima di firmarlo, di esaminarlo con un avvocato o un legale. La revisione del contratto di compravendita comporterà l'identificazione dei vostri diritti di acquirenti, al fine di proteggere i vostri interessi nel caso in cui il venditore sia inadempiente nel completamento di un progetto immobiliare, o nel caso in cui vi sia stata una violazione del contratto. In questo modo si determineranno anche le varie imposte da pagare e se il metodo di pagamento è appropriato.
Insidie nell'acquisto di una proprietà in Thailandia: Progetti incompiuti -
questo si verifica nel caso in cui vi siano condomini, ville, case, villette a schiera e qualsiasi tipo di proprietà immobiliare residuale o anche commerciale, destinati a essere completati entro un tempo stabilito, come specificato in un contratto. Se ciò si verifica, gli acquirenti potranno ricorrere al diritto civile come violazione del contratto e chiedere che il progetto sia terminato entro i termini previsti e/o che le somme versate dai singoli acquirenti siano restituite con tutti gli interessi entro un determinato periodo di tempo. Per evitare questo tipo di situazione, è importante controllare il background della società di sviluppo del progetto per determinare se la società ha una buona reputazione e la tempistica e l'esecuzione dei progetti precedenti.
Controversie sulla proprietà -
questo si verifica a seguito di controversie sulla proprietà, in quanto può verificarsi la falsificazione della documentazione al momento dell'acquisto di una proprietà o di una struttura nominale. Sebbene non si tratti di un evento comune, in alcuni casi sono stati falsificati atti di proprietà o firme al fine di vendere una proprietà e recuperare denaro che non era di loro spettanza. Gli acquirenti si trovano quindi in perdita, non solo per la perdita di denaro, ma anche per il mancato pagamento. Per questo motivo, le prove sufficienti sono le ricevute di trasferimento, gli accordi scritti e/o firmati in precedenza e l'identificazione e/o i nomi della parte o delle parti fraudolente. È sempre importante ricordare che, a prescindere dalla situazione, bisogna sempre avere una traccia dei pagamenti effettuati, anche se lo sviluppo o la società possono sembrare legittimi e ben conosciuti.
Invasione -
Questo si verifica quando il proprietario di una proprietà ha costruito oltre i propri confini e ha invaso il terreno di un altro. Anche questo è un caso comune, ma soprattutto nelle zone rurali della Thailandia, poiché la maggior parte dell'area è costituita da terreni agricoli. A volte le case vengono costruite su questi terreni agricoli senza conoscerne i confini esatti, e di conseguenza si invade il terreno o la proprietà di un altro. Ciò include anche le controversie che sorgono nel caso in cui un grattacielo ostruisca la vista di un altro grattacielo. Ciò si verifica di solito nelle aree di proprietà fronte mare. Non è possibile evitare tali atti, tuttavia è sempre possibile ricorrere a tali atti sulla propria proprietà.
Servitù -
Le servitù sono descritte come un diritto di passaggio, come un passaggio o un marciapiede, che può essere di proprietà di un altro, ma che deve essere utilizzato per raggiungere un'altra proprietà come diritto di passaggio. In questo caso, ci sono alcune occasioni in cui alcune parti agiscono con un'azione di sconfinamento, mentre non è detto che sia necessario passare attraverso la loro proprietà per raggiungere un'altra. Non è possibile evitare una servitù di passaggio sul proprio o sull'altrui terreno, tuttavia c'è sempre un ricorso in cui un tribunale dovrà intervenire in questo caso per concedere un diritto di servitù. Sia che si tratti dell'acquisto di un condominio, di una villa o di una casa, si consiglia di contattare un avvocato o un legale prima di procedere all'acquisto, una volta trovato qualcosa di interessante. Noi di Jus Laws & Consult offriamo servizi specializzati con i nostri avvocati esperti di diritto locale e internazionale per assistere nell'acquisto di proprietà all'estero. Contattateci oggi stesso presso il nostro ufficio a Bangkok o a Phuket per una consulenza di base gratuita!
