Airbnb ha rivelato lo scorso agosto che il numero di ricerche di alloggi sulla piattaforma è aumentato del 180% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso (tra gennaio e marzo). Questo dato può sembrare sorprendente poiché la legalità di tali affitti, soprattutto nei condomini, non è certa. 

Una sentenza del 2018 del tribunale di Hua Hin ha dichiarato che affittare un'unità per meno di 30 giorni senza avere una licenza alberghiera viola la legge sugli hotel ed è quindi illegale. Per diversi mesi dopo questa sentenza, molte persone sono state arrestate e multate per aver inserito le loro unità condominiali su AirBnB. 

In seguito a questa decisione del tribunale, si è discusso molto sulla legalità degli affitti AirBnB nei condomini in Thailandia. Il fatto che si applichino normative diverse e che i tribunali e le autorità non abbiano chiarito tutte le implicazioni legali relative a questa attività lascia alcuni dubbi. In effetti, AirBnB è sempre più utilizzato dai viaggiatori in Thailandia e la legge è raramente applicata dalle autorità statali. Possiamo legittimamente chiederci in quali casi esattamente l'affitto di un condominio è illegale in Thailandia?

Il Codice civile e commerciale thailandese (CCC) fornisce alcune disposizioni di base per questa attività. Sezione 1336 del CCC prevede che "Nei limiti della legge, il proprietario della proprietà ha il diritto di usarla e di disporne e di acquisirne i frutti". D'altra parte, Sezione 1360 stabilisce che "Ogni comproprietario ha il diritto di usare la proprietà nella misura in cui tale uso non sia incompatibile con i diritti degli altri comproprietari". Ogni proprietario può usare liberamente la sua proprietà, purché non violi i diritti degli altri proprietari e non li disturbi. 

Per quanto riguarda gli affitti AirBnB, alcuni condomini possono ritenere che il frequente arrivo di inquilini AirBnB influisca negativamente sulla loro qualità di vita e sulla loro tranquillità. Ciò può indurli a presentare un reclamo contro il proprietario e, se le autorità indagano sull'affitto, potrebbero imporre sanzioni per il mancato rispetto della legge sugli hotel e della legge sui condomini. Queste leggi impongono determinati limiti all'uso del condominio da parte di ciascun proprietario. 

La legge sul condominio

Sezione 17/1 paragrafo 2 della legge stabilisce che "a nessuno è consentito effettuare operazioni commerciali nel condominio, a meno che non si tratti di operazioni commerciali nell'area del condominio designata ai sensi del primo paragrafo". Secondo Sezione 65chiunque violi questa disposizione è passibile di una multa fino a 50.000 THB e di un'ulteriore multa non superiore a 5.000 THB al giorno per tutta la durata della violazione. 

Per quanto riguarda la regolare attività di AirBnB, è chiaro che può essere qualificata come "transazione commerciale" e che un appartamento non è uno spazio che può essere designato come un'impresa. Pertanto, qualsiasi proprietario che affitti il proprio appartamento in un condominio potrebbe incorrere nelle sanzioni previste dal testo. Inoltre, se il proprietario che affitta l'appartamento è uno straniero, si configura una violazione della legge. Legge sulle imprese straniere. 

La legge sugli alberghi

La Legge sugli alberghi definisce cosa sia un hotel. I luoghi considerati tali rientrano nella legge e devono rispettarne i requisiti. Sezione 4 La legge stabilisce che "per "hotel" si intende una struttura ricettiva stabilita a scopo commerciale per fornire un servizio di alloggio temporaneo ai viaggiatori o a qualsiasi altra persona in cambio di un compenso, ma non include":

1- una struttura ricettiva istituita per fornire un servizio di alloggio temporaneo svolto da un'agenzia governativa, da un'impresa statale, da un'organizzazione pubblica o da un'altra agenzia statale, o per scopi caritatevoli o educativi, ma non a scopo di lucro o di condivisione del reddito;

2- una struttura ricettiva creata allo scopo di fornire un servizio di alloggio a pagamento mensile o solo in aumento;

3- qualsiasi altra sistemazione prevista dal regolamento ministeriale".

Se la struttura ricettiva è considerata un albergo, Sezione 15 stabilisce che ogni persona che esercita tale attività deve ottenere una licenza rilasciata dal Registrar secondo le regole e le procedure prescritte dal Ministro. Secondo Sezione 59qualsiasi persona che violi la sezione precedente è passibile di reclusione fino a 1 anno e di una multa fino a 20.000 THB o di entrambe, e di un'ulteriore multa fino a 10.000 THB al giorno per tutta la durata della violazione.

L'esenzione di cui alla Sezione 4 è una buona notizia per tutti i proprietari di condominio, in quanto significa che possono affittare le loro unità su base mensile senza doversi preoccupare di una licenza alberghiera. Tuttavia, la legge sugli hotel si applicherà ancora ai proprietari di condominio che affittano a notte o a settimana tramite AirBnB.

Inoltre, un regolamento ministeriale (2005) ha aggiunto alcune strutture che non sono considerate alberghiere ai sensi della legge sugli alberghi. Queste includono tutti i locali residenziali aperti al pubblico per l'affitto non superiori a 4 camere su tutti i piani in totale, sia in un singolo edificio che in più edifici, e con una capacità di servizio totale non superiore a 20 ospiti. Ciò ha sollevato la questione se "locali residenziali" si riferisca a ciascuna unità condominiale o all'intero condominio. Alla fine la questione è stata chiarita e l'esenzione si applica solo a case e ville e i condomini non sono ammissibili. 

Richiesta di licenza alberghiera

Se alcuni condomini vogliono andare sul sicuro e affittare liberamente su base notturna o settimanale, possono chiedere alla persona giuridica di richiedere una licenza alberghiera per l'intero condominio. Tuttavia, i requisiti per ottenere una licenza alberghiera sono notevoli. 

Il condominio dovrà avere un direttore d'albergo qualificato, rispettare il Building Control Act, avere un permesso di costruzione e un certificato d'uso che indichi che l'edificio può essere utilizzato come albergo. In caso contrario, è possibile modificarli, ma l'edificio deve soddisfare i requisiti antincendio e di sicurezza per gli hotel, che sono più severi rispetto ai condomini. 

Imposte sui redditi da locazione

Il reddito da locazione è soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche (PIT) ai sensi del Codice fiscale. Il reddito da locazione sarà tassato insieme a tutti gli altri redditi personali secondo la scala progressiva (dallo 0 al 35%). Tuttavia, l'imposta è calcolata solo su una base del 70% del reddito annuo da locazione.

I redditi da locazione sono inoltre soggetti all'imposta sulla casa e sul territorio, pari al 12,5% del reddito annuo da locazione. Questa imposta deve essere pagata a febbraio di ogni anno in un'unica soluzione o in 3 rate. Per ridurre questa imposta è possibile dividere il totale dell'affitto in affitto per l'immobile e affitto per i mobili e/o i servizi. Infatti, non sono previste imposte sui redditi da locazione di mobili e servizi. 

Qualsiasi reddito da locazione guadagnato in Thailandia ma pagato all'estero è soggetto a una ritenuta fiscale del 15% (a meno che un trattato fiscale non preveda diversamente). La ritenuta d'acconto trattenuta sugli affitti può essere utilizzata come credito d'imposta per compensare l'imposta dovuta sulla dichiarazione PIT.  

Ricorso legale contro i comproprietari che affittano il loro appartamento 

Se alcuni comproprietari affittano la loro unità condominiale e questo interferisce con i diritti degli altri comproprietari, questi ultimi possono intentare una causa civile. Il comproprietario interessato dovrà dimostrare che l'attività di locazione gli causa un disturbo e un danno ingiustificato. 

Un vicino arrabbiato potrebbe anche portare all'attenzione delle autorità competenti una violazione della legge sugli alberghi. 

Allo stesso modo, se il regolamento condominiale stabilisce che l'affitto degli appartamenti è vietato, si potrebbe presentare una denuncia per violazione di tale regolamento.  

D'altra parte, se non desiderate che nel vostro condominio si svolgano affitti (notturni, settimanali o addirittura mensili), potete chiedere che questa disposizione sia chiaramente scritta nel regolamento condominiale prima di intraprendere qualsiasi azione legale. Se questa disposizione è già in vigore ma non viene applicata, dovete chiedere all'amministrazione e alla persona giuridica del condominio di farla rispettare. 

Riassunto 

A partire dal 2018, AirBnB è stato dichiarato illegale in Thailandia dal tribunale di Hua Hin se affittate la vostra unità condominiale per meno di 30 giorni consecutivi, a meno che non abbiate una licenza alberghiera. Se non volete essere soggetti alla legge sugli hotel, dovrete offrire il vostro appartamento in affitto solo per soggiorni superiori a 30 giorni. Tuttavia, questo è un discorso teorico, perché in realtà l'applicazione delle leggi dipende totalmente dalla commissione di persone giuridiche e dalle squadre di gestione del condominio. 

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