Contratto di locazione a lungo termine

Per gli stranieri la Thailandia è una destinazione estremamente ambita per il pensionamento, e ci sono diverse opzioni di proprietà disponibili per chi vuole rimanere nel Paese a lungo termine, la prima delle quali è l'acquisto di un condominio. 

La legge thailandese consente agli stranieri di acquistare fino al 50% delle unità di un condominio utilizzando valuta straniera. L'alternativa all'acquisto di un condominio è quella di investire un minimo di 40.000.000 di baht thailandesi nell'economia del Paese. Una volta che le autorità competenti approvano l'investimento, lo straniero può acquistare un lotto fino a 1600 metri quadrati da utilizzare come residenza primaria. 

Molti stranieri trovano che i contratti di locazione a lungo termine siano l'opzione più favorevole, in particolare per chi cerca una casa di famiglia o un appartamento in un complesso residenziale che ha raggiunto il limite di proprietà straniera. Un contratto di locazione a lungo termine può anche essere visto come un investimento promettente, ma è essenziale richiedere la consulenza di un avvocato thailandese affidabile prima di firmare un tale contratto. In questo modo ci si assicurerà di essere tutelati e di condurre un'adeguata indagine di due diligence.

Durata e rinnovo di un contratto di locazione a lungo termine

Gli stranieri che non sono ancora registrati presso il Dipartimento del Territorio della Thailandia devono tenere presente che i contratti di locazione a lungo termine sono validi solo per un massimo di tre anni. È possibile stipulare contratti di locazione più lunghi, della durata di 30 anni, se il contratto di locazione è adeguatamente registrato. Se un contratto di locazione di 30 anni non viene registrato, lo straniero non avrà alcuna protezione contro lo sfratto entro tale periodo. 

La maggior parte dei contratti di locazione a lungo termine prevede clausole di rinnovo, che consentono di rinnovare il contratto di locazione per 30 anni dopo la scadenza dei primi 30 anni. Sebbene alcuni contratti di locazione offrano più di un rinnovo, la maggior parte prevede una sola opportunità. 

È importante notare che una clausola di rinnovo consente il rinnovo, ma non è un rinnovo automatico. La collaborazione del locatore è essenziale per l'esecuzione di un rinnovo e senza di essa non può essere portato a termine. Pertanto, gli stranieri dovrebbero fare attenzione a non firmare un contratto di locazione a lungo termine senza una concreta rassicurazione sulla possibilità di un rinnovo. 

Vendita di un contratto di locazione

Supponiamo di aver acquistato un appartamento in leasing e di aver firmato un contratto di locazione di 30 anni. Se avete pagato l'intero importo dell'affitto e decidete di trasferirvi dopo un decennio, potrebbero sorgere problemi relativi agli anni rimanenti del contratto. 

In queste situazioni, si può scegliere di vendere l'appartamento subaffittando gli anni rimanenti del contratto. Il contratto di locazione originale deve consentire chiaramente il subaffitto perché questa opzione sia praticabile secondo la legge thailandese. Prima di firmare un contratto di locazione di 30 anni, assicuratevi che il contratto conceda esplicitamente il permesso di subaffittare la proprietà. 

Un'opzione alternativa consiste nel cedere il periodo rimanente a un soggetto esterno prima della scadenza del contratto di locazione. Anche in questo caso, il contratto di locazione originale deve concedere il diritto di cedere il contratto. È inoltre necessario identificare le parti responsabili del trasferimento delle imposte per evitare conflitti.

Proprietà venduta dal proprietario

Secondo la legge thailandese, le disposizioni di un contratto di locazione si dividono in due categorie distinte. La prima categoria riguarda i diritti di locazione. Le disposizioni relative ai diritti di locazione riguardano la durata del contratto, l'affitto, l'uso, il diritto di subaffitto e le responsabilità di manutenzione. Se il locatore decide di vendere l'immobile o muore, queste clausole restano valide tra l'inquilino e il successivo locatore. 

La seconda categoria comprende i diritti non locati, che si riferiscono agli accordi stipulati tra l'inquilino e il locatore, comprese le clausole di rinnovo e le clausole di successione. Tali accordi non sono opponibili al nuovo locatore in caso di vendita dell'immobile o di decesso del precedente. 

Acquistare un appartamento o un condominio in leasing

Se desiderate possedere un condominio, ma lo sviluppo ha già raggiunto il limite di proprietà straniera, potete scegliere di acquistare il condominio pagando allo sviluppatore un contratto di locazione di 30 anni in anticipo. Questa azione è definita proprietà in leasing e deve essere eseguita con cura per garantire l'integrità dello sviluppatore. 

Se pagate l'affitto trentennale in una sola volta, il costruttore sarà probabilmente ancora responsabile delle tasse annuali. Tali imposte ammontano in genere al 12,5% dell'affitto annuale stimato. Lo sviluppatore deve inoltre trasferire tutti i diritti relativi alla gestione del comitato dei proprietari di casa a voi, in modo che abbiate voce in capitolo nel funzionamento e nella gestione dell'edificio. 

L'appartamento in affitto passa agli eredi

La legge tailandese stabilisce che un contratto di locazione termina se l'inquilino muore. Supponiamo che un inquilino acquisti un contratto di locazione di 30 anni, ma che muoia dopo 15 anni. Gli eredi dell'inquilino non otterranno automaticamente i diritti sulla proprietà per il periodo rimanente. 

Esistono diverse soluzioni per ovviare a questo problema, la prima delle quali consiste nel nominare sia l'affittuario che i suoi eredi nel contratto di locazione. In caso di morte improvvisa dell'inquilino, gli eredi avranno il diritto di continuare ad affittare l'immobile. 

Un'alternativa consiste nell'inserire una clausola di successione nel contratto di locazione originale. Tale clausola stabilisce che il locatore è tenuto a trasmettere il contratto di locazione agli eredi dell'inquilino in caso di morte di quest'ultimo. 

Questa soluzione presenta due problemi principali. In primo luogo, una clausola di successione è in vigore solo tra l'inquilino e il locatore iniziale e non può essere applicata al locatore successivo in caso di vendita dell'immobile o di decesso del locatore iniziale. 

Inoltre, gli eredi del locatario riceveranno solo i diritti di locazione "reali" in base a una clausola di successione, mentre le disposizioni aggiuntive, compresa la clausola di rinnovo, non saranno ereditate. 

Affittare una casa unifamiliare

La maggior parte dei pensionati stranieri preferisce vivere in una piccola casa con giardino piuttosto che in un appartamento in un edificio. Questi individui possono soggiornare in una casa unifamiliare affittando un piccolo lotto costituito da una casa. Il contratto di locazione è simile a quello di un condominio o di un appartamento e può essere stipulato a breve o a lungo termine. 

Il diritto di superficia in Thailandia

Gli stranieri non possono legalmente possedere terreni in Thailandia, ma possono possedere edifici. Molti stranieri affittano terreni e costruiscono case, il che richiede l'affitto del terreno e la registrazione di un diritto di superficie. 

Il diritto di superficie funge da contratto di locazione e consente allo straniero di pagare l'affitto e di registrare il contratto di locazione presso il Dipartimento del Territorio della Thailandia. Il diritto di superficie può essere registrato per una validità di 30 anni con una clausola di rinnovo. Il vantaggio principale di questo diritto è che gli eredi dell'affittuario lo ereditano automaticamente e i trasferimenti sono relativamente semplici. 

Con un diritto di superficie, l'affittuario è legalmente autorizzato a ottenere un permesso di costruzione e a costruire sul terreno affittato. Il proprietario del terreno su cui l'affittuario costruisce una casa è ulteriormente incentivato a rispettare le clausole di rinnovo e la vendita della proprietà comporta molte più difficoltà da parte sua. 

Il proprietario del terreno ha due possibilità di azione quando la durata del contratto di locazione e il diritto di superficie vengono meno. Può rescindere il contratto di locazione e acquistare la casa costruita sulla proprietà, oppure può richiedere la rimozione della casa per riportare il terreno alle sue condizioni originali.