Tassazione dei beni immobili in Thailandia
L'importanza del settore immobiliare in Thailandia è innegabile ed è strettamente legato all'industria del turismo. Il settore immobiliare ha un ruolo decisivo e ha iniziato ad essere un settore chiave per l'economia tailandese fin dagli ultimi anni Settanta del secolo scorso, subito dopo la fine della guerra del Vietnam. Pertanto la Thailandia è stata uno dei primi paesi del Sud-Est asiatico a diventare un polo immobiliare nella regione.
Oggi il settore è solido, maturo e consolidato. Infatti, nel 2016 il mercato immobiliare di Bangkok continuerà a crescere del 5-10,3%, tra i 378 e i 391 miliardi di Bt, rispetto ai 354,79 miliardi di Bt dello scorso anno. Attualmente la capitale, Bangkok, ha continuato a classificarsi come il mercato meno costoso in Asia per gli immobili di prima scelta e secondo il Global Destination Cities Index 2015 di MasterCard, Bangkok è stata la città asiatica più visitata e la seconda al mondo per quanto riguarda i visitatori internazionali notturni.
Tuttavia, i nostri clienti hanno spesso molti dubbi sulla legislazione fiscale tailandese quando intendono acquistare o vendere una proprietà. In Thailandia vige la legge sulle imposte sulla terra e sulla casa B.E.2475. Vorrei chiarire che il concetto di "casa" comprende l'edificio e altre costruzioni, mentre il concetto di "terreno" comprende il terreno utilizzato insieme all'edificio. È importante distinguere chiaramente. Ci sono proprietà che sono esenti dall'imposta sulla terra e sulla casa come i palazzi, le proprietà del governo, le proprietà delle ferrovie statali della Thailandia, le scuole e gli ospedali pubblici, i templi buddisti o i cimiteri pubblici. Procediamo ad analizzare i diversi casi:
La tassa governativa da pagare per l'acquisto di una casa in Thailandia è piuttosto semplice e prevede una tassa di trasferimento del 2% sul prezzo stimato e di solito l'acquirente e il venditore si accordano per pagarne la metà ciascuno.
In caso di acquisto di un condominio in Thailandia, le spese e le tasse governative sono strutturate come segue. In primo luogo c'è il pagamento del deposito, l'acconto, la rata mensile e una tassa di trasferimento del 2% sul prezzo stimato e di solito l'acquirente e il venditore accettano di dividersi equamente. In caso di prestito e ipoteca, è obbligatorio pagare l'1% dell'importo del prestito in termini di registrazione del prestito e dell'ipoteca, ma con un limite massimo di 200.000 THB. Ci sono altre spese come quelle per le aree comuni e le utenze, le assicurazioni e le spese per l'installazione di acqua ed elettricità (queste spese sono a carico dello sviluppatore).
Se ci riferiamo al caso della vendita di una casa o di un condominio in Thailandia, dobbiamo tenere conto della tassa di trasferimento del 2%, di cui il venditore di solito paga l'1%. Per quanto riguarda l'imposta di bollo, essa è pari allo 0,5% della cifra più alta ricavata dal prezzo stimato o dal prezzo di mercato. D'altra parte, se il venditore possiede l'immobile da meno di 5 anni, deve pagare un'Imposta Specifica sulle Attività Produttive del 3,3% sul prezzo stimato o sul prezzo di mercato, invece dell'imposta di bollo dello 0,5% di cui sopra. Tuttavia, se il venditore possiede l'immobile da più di 5 anni o ha ricevuto il titolo di proprietà per eredità, non deve pagare l'Imposta specifica sugli affari. Infine, se il venditore ha un reddito dalla vendita dell'immobile, il reddito deve essere dedotto dall'imposta sul reddito personale. (Dovrebbe trattarsi di una ritenuta d'acconto che viene applicata dal 5 al 37% del valore di stima della costruzione se il venditore è una persona fisica. Se il venditore è una persona giuridica, sarà trattenuto l'1% dell'importo più alto tra il valore di stima e il prezzo di mercato).
Per quanto riguarda le spese e le tasse per l'affitto di una proprietà in Thailandia, la registrazione di un contratto di locazione a lungo termine di oltre 3 anni prevede una tassa di registrazione pari all'1% dell'importo totale dell'intero periodo del contratto di locazione. L'imposta di bollo, pari allo 0,1% dell'importo del canone di locazione, deve essere pagata interamente al momento della registrazione o prima di essa. Infine, il locatore è tenuto a versare il 12,5% dell'imposta fondiaria e sulla casa calcolata sul reddito annuo da locazione, a meno che entrambe le parti non abbiano concordato diversamente. L'imposta fondiaria e sulla casa viene riscossa dall'autorità locale in cui si trova la costruzione, ed è dovere del locatore informare l'autorità del proprio reddito da locazione.
In conclusione, dopo aver chiarito brevemente la normativa fiscale, consigliamo sempre di consultare un avvocato professionista o uno studio legale ben avviato in Thailandia con una solida esperienza in diritto tributario.
Jose Herrera
Partner Juslaws & Consult
